'특약 한 줄 못써서 날린 돈이...' 토지·건축 계약 전 미리 상담받아야 하는 이유｜재능기부무료상담
- inthevinecorp
- 8월 6일
- 4분 분량
-조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 '부동산별거니'에서
'특약 한 줄 못써서 날린 돈이...' 토지·건축 계약 전 미리 상담받아야 하는 이유｜재능기부무료상담
이라는 제목으로 영상을 촬영했습니다.
이번 의뢰인께서는 사옥 부지로 활용할 토지를 매입하셨지만, 계약 전 사전 상담이나 검토를 거치지 않고 덜컥 구매하신 것이 화근이 되었습니다. 결국 계약서 내 필수 조항과 특약이 빠져 용도변경부터 은행 대출 승인까지 예상치 못한 수많은 난관에 부딪히며 큰 손실과 어려움을 겪고 계셨습니다.
상담자: 리모델링할지, 신축할지 고민하신다고 들었어요.
의뢰인: 신축으로 마음이 기울기는 했습니다.
상담자: 1983년도 건물이라서 거의 40년이 넘었어요.
물론 구조적으로 단단해 보이는 느낌은 있습니다만, 연와조라서 겉은 멀쩡해 보여도 속은 많이 골았을 것으로 추정합니다.
리모델링을 한다면 구조 보강에 비용이 들어가기 때문에, 신축 대비 한 70%는 들어갈
겁니다.
상담자: 예를 들면 100평 신축 공사가 10억 들어간다면, 이런 스타일의 리모델링은 평당
700만원은 들어요.리모델링비가 7억이라면, 다시 생각해봐야겠죠.
상담자: 단, 주의할 점은 주차 기준!!
1983년에는 주차 기준이 없었기 때문에 1층을 많이 쓰고 있는 겁니다.
만약 신축을 하게 되면, 현행법에 따라서 주차 계획은 필수입니다.
그렇기 때문에 주차장으로 인한 전면의 활용도가 떨어질 수 밖에 없는데, 이게 고민해야 할 숙제입니다.
어느 정도의 주차 면적이 필요하고, 전면성은 어느 정도 확보할 수 있는지 개략적으로
오늘 말씀드릴 수 있습니다.
상담자: 요즈음 한시적으로 용적률 완화해 주고 있거든요.
그걸 활용할 수 있을지가 굉장히 큰 관건이고, 또 좋은 소식은 내년에 일조권 완화에 대한 이야기가 있습니다.
지적도상 보았을 때 여기는 높이 제한을 많이 받진 않거든요.
북쪽에 도로가 있기 때문에 북서쪽 라인에만 일조권 영향을 좀 받는 정도이긴 합니다만,
잘 하면 일조권 영향을 거의 안 받고 지을 수 있어요.
그래서 최근 상담하시는 분들께는 기존 현행법상 설계안과 일조권 완화된 후의 설계안
두 가지를 제시해 드립니다.
잔금이 7월이라고 하셨죠? 11월쯤 일조권 완화 개정법이 실시되지 않을까 생각하거든요.
신축을 가정하고 상담을 시작합니다.
상담자: 제가 말씀드리는 혜택의 중심에는 주차의 부담이 있습니다.
제빵 사업을 근처에서 하신다고 들었어요.
의뢰인: 매장이 여기와 네 군데의 매장이 있습니다.
여기는 40년된 건물인데 리모델링해서 쓰고 있는데 매장이 좁아서 수요를 맞추지 못하는 상황입니다.'
그래서 조그마한 공장을 만들어서 사용하고 있습니다.
상담자: 여기를 사무 업무도 보고, 공장도 여기에서 하고...
사옥으로 사용하고 싶으신 거예요?
공장은 어떤 공장인가요?
의뢰인: 생산을 해서 온라인 판매도 하고, 일부는 매장에 뿌리기도 하는 거점인 셈이죠.
상담자: 공장이 꼭 지상이어야 하나요?
의뢰인: 지하여도 상관이 없는데 주차 문제 때문에 maximum 3대는 계획해야 할 것 같거든요.
시간과 돈을 들여서 굳이 지하까지 팔 필요가 있을까 하는 생각입니다.
상담자: 그럼 지하는 별개로 뺄게요.
의뢰인: 5층 정도까지 생각을 하고 있었어요.
1층은 추가 매장 오픈, 2층은 잠시 고려중, 3층은 메인 주방, 4층은 냉장고 및 냉동고, 택배 처리 공간, 5층은 사무 공간
상담자: 2층을 비워 놓는 이유는?
의뢰인: 임차를 하더라도 언제 나갈 지 모르고, 제가 필요할 때 사용을 못하는 경우도 발생하기
때문에 월세를 많이 받아봐야 200만원일텐데 필요할 때 못쓰는 게 더 문제라서 비워
두려고 합니다.
상담자: 이 프로젝트는 사업을 하기 위한 사옥 상담으로 생각하면 되겠네요.
상담자: 의뢰인이 원하시는 1층 구조와 면적은?
의뢰인: 전면 폭이 옆 건물 정도만 된다면, 10평~15평 사이 정도면 괜찮을 것 같습니다.
전면 폭이 좁게 나오면, 이게 20평이라도 의미가 없거든요.
상담자: 토지를 얼마에 계약하셨죠?
의뢰인: 15억에 계약했습니다.
상담자: 대출을 어떻게 받으실 생각이세요?
의뢰인: 한 10억 정도
상담자: 건축을 하시려면 미리 은행과 협의를 해야 되거든요.
자금 조달을 어떤 식으로 하겠다는 이야기를 해야 합니다.
그렇게 안하고 그냥 토지 담보로 대출 받으면, 일을 다시 해야 돼요.
중도 상환하는 꼴이 됩니다.
의뢰인: 두 번 나누어서 할 수는 없나요?
저희가 상가 주택으로 되어 있는데 근생으로 변경하는 거잖아요.
상담자: 용도 변경을 안 하셨어요?
의뢰인: 못하는 상황이에요.
상담자: 왜 그렇죠?
의뢰인: 주택임대사업자 만기가 7월이고, 그 이후에 매도를 하는 조건으로 계약을 했어요.
그래서 용도 변경할 수 있는 시간이 부족한 거죠.
상담자: 아~~ 미리 오셨으면 좋았을 텐데.... 다 정리해 드릴 수 있었는데....
계약 조건으로 다 정리할 수 있는 문제인데...
상담자: 예를 들어서 장기 임대 건물인데 너무 낡아서 위험해 보여요.
이럴 땐 안전 진단을 받으면 되거든요. 비용 얼마 안 들어요. 500만원~1,000만원 사이?
안전 진단을 받으면 잔금 문제가 해결됩니다.
그렇게 된다면, 이 분이 주택으로 팔지 않고, 주택인 채로 계약을 한 다음에
잔금 치룰 때 근생으로 바꿔도 이 분의 양도세에는 피해가 없어요.
요걸 잘 활용하면, 좋았을 텐데....
의뢰인: 지금 상황에서는?
상담자: 아~ 안됩니다.ㅠ
지금 하려고 하면, 매도인에게 연락을 해서 안전 진단을 받으면 기간도 단축되고, 잔금도 미리 치룰 수 있다는데 이런 방법은 어떠냐고 물어봐야 겠지요.
'매도인 양도세에는 전혀 피해가 없답니다' 라고 설득을 하셔야 겠죠.
쉽지는 않겠지요.
상담자: 협의를 미리 안 하시면 안됩니다.
은행에서 돈을 빌려 줄 때는 용도를 중요하게 생각합니다.
토지 잔금용과 철거 후 빌딩 건축용으로 승인 받는건 완전히 다른 이야기입니다.
상담자: 담보로 설정해 놓고, 추가 대출 받은 다음에 철거한다면, 절대 못하게 합니다.
왜 내 담보를 건드려? 이렇게 되어 버리니까 잔금 전에 은행과 자금 조달을 어떻게 해 줄 수 있는지 상의해야 합니다.
상담자: 오늘 상담 내용을 기준으로 계획안을 다시 작업 해 드릴거예요.
원하는 스타일을 이해를 했으니까 수익성과 니즈를 반영하여 작업을 해 보겠습니다.
의뢰인: 장애인 엘리베이터 설치가 가능할까요?
상담자: 넣는게 좋겠습니다.
의뢰인: 주로 하는 작업이 빵을 이동하는 작업이라서 카트를 쓰게 되는데 경사로가 필요하거든요.
장애인 엘리베이터를 하면, 옥상까지 엘리베이터를 올릴 수 있다고 들었거든요.
상담자: 면적과 용도의 실용적인 면을 말씀하시는 군요.
의뢰인: 저는 그게 제일 중요합니다.
오늘의 상담을 웃으며 마무리했습니다.
근생 신축할 때 꼭 '재능기부무료상담'을 받아 보세요!!
현장에서 상황을 들으며 베테랑의 입장에서도 너무나 안타까운 마음이 컸습니다.
건축의 가장 첫 단추이자 핵심은 바로 '토지 및 건물 매입' 단계입니다.
도장을 찍기 전, 매입 전 단계에서 전문적인 상담을 거치셔야만 예상치 못한 수억 원대의 손실과 착오를 확실하게 막을 수 있습니다.
계약을 앞두고 고민 중이신 예비 건축주분들께 이번 영상이 소중한 자산을 지키는 실질적인 가이드가 되길 바랍니다.
더 자세한 내용을 들으시려면~
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