'추가 수익만 10억' PM 잘 만나 안 팔리던 땅에 아파트를 지어 엑시트 성공했습니다｜EP.1 안양LH신축매입약정
- inthevinecorp
- 7월 14일
- 5분 분량
-조건희대표의 '부동산별거니'-
안녕하세요?
유뷰브 '부동산별거니'에서
'추가 수익만 10억' PM 잘 만나 안 팔리던 땅에 아파트를 지어 엑시트 성공했습니다
라는 내용으로 영상을 촬영했습니다.
(주)인더바인종합건설에서 드디어 아파트를 짓습니다!!
지하 1층, 지상 14층 아파트를 짓게 되었습니다!!
Q: 저희가 아는 아파트는 대단지 아파트로 알고 있는데, 그런 아파트는 아닌가봐요.
A: 대단지 아파트는 아니고요.
작년부터 준비한 LH사업, 즉 LH에 아파트를 매각하는 프로젝트(LH 신축 매입 약정)로
진행하게 되었습니다.
(주)인더바인종합건설에서 이곳에 대한 PM과 시공을 맡아서 진행합니다.
대지면적 약 300평 정도, 연면적이 약 1,200평 정도 되는 규모의 아파트입니다.
Q: 이거 준비하시는데 꽤 오래 걸리신 것 같아요.
A: 준비기간만 만 1년 정도 걸린 프로젝트입니다.
LH사업이 구도 자체는 굉장히 안정적으로 좋지만, 과정이 길고 진행하는데 힘들 수도 있어요.
이번에는 아파트 사업이라 좀 더 신경쓸게 많았습니다.
Q: 구체적으로 준비하면서 힘든 점은 무엇이었나요?
A: 1. 일단 인허가 과정이 깁니다. 아파트는 일반 건축 허가와 달리 사업계획 승인대상입니다.
세대 수도 거의 40세대가 되기 때문에 건축허가와 달리 심의기간도 있고, 사업계획 승인 받는 기간도 굉장히 깁니다.
2. 또 LH사업이다 보니 안양시와 협의도 필요하고, LH와의 협의기간도 깁니다.
3. 사업 규모에 맞는 자금 조달 계획이 있어야 합니다. 바로 옆의 토지는 저희가 매입한거예요.
옆 필지를 햡쳐서 두 필지로 진행합니다. 매입하는 과정도 있었고 그러다 보니 1년이상
준비가 있었습니다.
Q: 일반 중소형 주택 짓는데 한 10억~20억 말씀하시잖아요.
LH 14층 아파트 짓는데 얼마나 들까요?
A: 여기는 순수 건축비만 93억, 설계비를 비롯한 기타 간접비까지 약 100억 프로젝트입니다.
Q: 100억 프로젝트면 건축주가 100억을 가지고 있지 않을텐데요?
A: 자금 계획을 잘 세워서 진행하지 않으면 어렵습니다.
옆 부지를 매입했기 때문에 토지 매입 자금, 세입자들 내보내야 되는 자금 등 이런 비용들이 다 사업비용으로 들어갑니다.
이 모든 비용을 다 조달하기가 어렵기 때문에 단기대출(브릿지)을 통해서 사업의 흐름이
원활하게 되도록 일시적인 자금 활용을 합니다.
브릿지를 진행해서 토지를 매입하고, LH와 계약을 한 상태입니다.
LH사업의 좋은 점은 선금 활용이 가능합니다. 무이자로 LH의 선금을 받아서 사업 비용으로
활용할 수 있습니다.
신탁사를 통해서 하는 경우는 토지 감정가의 80%까지 무이자로 자금을 활용할 수 있습니다.
그 자금을 통해서 이 사업을 원활하게 진행하려고 합니다.
Q: LH에 매각한다고 하셨는데, LH에 매각하는 금액이 얼마인가요?
A: LH는 이 사업을 시작하기 전부터 매입 금액을 알려 줍니다.
지금 여기를 보시면 철거가 안됐고, 원래의 건물 상태잖아요.
이 상태에서도 LH는 앞으로 지어질 건물을 예상해서 그것을 얼마에 매입하겠다고 감정을
해줍니다.
최종 감정가가 165억입니다.
LH기준에 맞게 건축이 된다면, 165억에 매입을 해주겠다 라고 약정이 되어 있는 상태입니다.
Q: 건축주는 이 프로젝트로 얼마의 수익을 얻나요?
A: 건축주가 두 필지 중 한 필지는 보유하고 있었어요. 보유하고 계신 필지를 매각하고 싶었는데,
현재의 부동산 시장이 어떠한 형태의 매각도 쉽지 않은 상태거든요.
그래서 여러 가지 방법을 강구하던 차에 LH라는 방법을 생각하게 됐고,
그 내용을 저희 회사에 의뢰해서 프로젝트가 시작된 겁니다.
건축주는 원하는 가격 수준의 매각을 하고, 초과 수익도 10억원 이상 발생합니다.
토지 매각도 어려웠는데 LH 매각에 10억 수익까지 가져 갈 수 있는 금ㅁ상첨화의 사업입니다.
※ 다음은 아파트 건축을 위한 첫걸음을 떼는 현장에서, 그동안 마음고생 많으셨던 건축주님과의 인터뷰입니다.
Q: 일반 매각이 아닌 LH매각을 결정하신 이유는?
안양건축주: 저희가 토지 매각 관련해서 상당히 많은 시도를 했어요.
상가나 다세대주택을 지으려고 했는데, 건설 경기가 안 좋아져서 수익성이 안 나오는 거예요.
그런 상태에서 LH신축 매입주택 공고가 떴어요.
(주)인더바인종합건설 조건희대표님과는 예전에 수강생으로 신축 관련 강의를
감동깊게 들었기 때문에 LH를 하게 된다면 나 혼자는 못하겠다 라는 생각으로 바로
연락을 드렸습니다.
1주일만에 LH접수까지 해서 진행을 했는데, 실제로는 많은 우여곡절이 있어서
정말 쉽지는 않았어요.
LH가 좋은게 뭐냐면, 이미 매입가를 알고 진행하기 때문에
수지 분석에서 된다, 안된다를 사업 전에 파악할 수 있는 구조이기 때문에
시도하게 되었습니다.
Q: 긴 사업 기간동안 걱정되는 점이 있다면?
안양건축주: 저희가 1~2억도 아니고, 몇백억짜리 사업을 하다 되면 온갖 잡다한 일이 있을 텐데요.
사실 PM하시는 분들은 많습니다. 시공사를 하시면서 SH나 LH 경험이 있으신
분들은 많지 않습니다.
더욱이 부동산 교육까지 할 수 있는 분들은 거의 없습니다.
그래서 조건희대표님께 PM역할을 부탁드렸습니다.
대표님이 아니면 못하겠다라는 생각으로 연락을 드렸는데,
마침 PM을 수락하셨기 때문에 일을 진행하게 되었습니다.
Q: PM의 역할이 그렇게 중요한가요?
안양건축주: 요즘에 느끼는게 많은데요.
여기까지 오기에는 엄청 우여곡절이 있었어요.
만약에 PM이 없었으면 벌써 1년전에 포기했을 겁니다.
사업 포기에 대한 얘기를 꺼냈는데도 어떻게든 솔루션을 찾아온 (주)인더바인입니다.
일반인들이 신축을 직접 하지 않는 이상은 PM은 반드시 필요합니다.
안양건축주: 사실 오래된 토지를 보유하고 계시거나 다세대주택을 보유하고 계신 분들이 엑시트
전략이 난해합니다.
매매가 안 됩니다. 디벨롭해서 나오는게 제일 좋은데요.
일반 분양으로 해서는 쉽지가 않습니다.
그런 경우에는 LH랑, SH 이런 데랑 컨택해서 원활하게 진행할 수 있는 사람을
정해야 하는데요.
그런 면에서는 중소형 주택부터 대형 프로젝트까지 경험이 많은 인더바인
조건희대표님께 건설팅을 받아 보시기를 추천드립니다.
제가 보기에는 향후 10년간은 유일한 엑시트 전략이 아닌가 생각합니다.
※ 혹시 영상을 보시고 계신 분들 중에 보유하신 땅을 팔고 싶은데, 매각이 힘들다 하시는 분들
계시면, 인더바인에 의뢰하셔서 상담 받아보시길 권해 드립니다.
Q: LH 사업에 선정되는 기준이 뭔가요?
A: 세대 수는 20세대 이상이어야 하고 지하철역까지의 거리, 보유한 토지의 면적 등 다양한
기준이 있습니다.
LH사업 유형은 신혼부부 유형, 청년형, 노인형이 있는데 각 유형별로 기준이 달라요.
보유하신 토지가 있다면 토지 상황에 맞게 방향성을 정리해서 접근해야 합니다.
A: LH에서는 매년 지역별 매입 공고를 하면서 지역별로 가구 수도 정해 줍니다.
안양에 청년형을 몇 세대하겠다, 노인형을 몇 세대하겠다 라는 기준도 같이 살펴보면서 접근을 해야 합니다.
그래야 경쟁력있게 LH의 심의를 통과해서 매입 약정 사업을 할 수 있게 됩니다.
Q: 건축주가 어떤 유형으로 해달라고 대표님한테 의뢰를 한건가요?
A: 아니죠, 건축주는 단순하게 토지가 안팔리니까 LH에 처분하는게 어떻겠습니까 부터가
시작이었습니다.
그 이후에 어떤 유형으로 어떻게 접근하는게 좋겠다는 것을 분석하고 리스크를 분석해서
저희가 방향성을 잡아 줍니다.
건축주의 관점에서 프로젝트를 분석해서 최대 수익률을 올릴 수 있도록 돕는 역할,
건축주의 목표를 달성하는 그 역할이 PM입니다.
A: 안양 프로젝트 PM역할은 사업성 분석, 토지 매입, 설계 및 인허가, 자금 조달, 건축에
이르기까지 원스톱으로 PM(Project Management)을 해서 성공적으로 사업을 시작하게 되어 의미가 큽니다.
A: 오늘 명도 진행 관계로 기존 토지 사용주와 협의를 진행합니다.
건축주에게 앞으로의 일정을 브리핑해 드렸습니다.
A: 철거 심의를 통과했기 때문에 한 달 뒤에 철거를 시작할 수 있을 것 같습니다.
지하 1층~지상14층 프로젝트 규모상 굴토심의는 필수입니다.
그뱎에 지반조사, 안전계획수립 등 여러가지 일들이 남았는데 9월이나 10월쯤 착공이 이루어 질 것 같습니다.
착공하게 되면 의미있는 현장의 모습을 담아 보겠습니다.
Q: 이 프로젝트는 언제 완공이 되나요?
A: 예상 공사 기간을 18~20개월 잡고 있는데 일반적인 아파트 보다 더 여유있게 잡았습니다.
그 이유는 LH사업은 특징이 LH감독관의 통제하에서 공사를 진행합니다.
그 감독관이 업무와 스케줄을 어떻게 조절하느냐에 따라 공기가 많이 지연될 수가 있어요.
A: 안양 LH신축 매입 약정 현장에 와서 촬영을 했는데요.
중소규모 건축을 하다가 한단계 업그레이드 해서 14층 아파트 건축을 하게 되었습니다.
이번을 계기로 LH사업 관련은 물론이고, 저희도 규모있는 사업을 할 수 있다는 점에서 의미있는 시간이었습니다.
A: 부동산 경기가 좋지 않아서 토지 처분하기 힘들거든요.
안 팔리는 땅이나 건물 가지고 계신 분들, LH나 SH에 문을 두드려 보시는 것도 좋고,
그 과정중에 저희를 믿고 맡겨 주시면 인더바인의 PM을 통해서 도와드리겠습니다!
언제든지 문을 두드려 주십시요!!
더 자세한 내용을 들으시려면~
'추가 수익만 10억' PM 잘 만나 안 팔리던 땅에 아파트를 지어 엑시트
성공했습니다｜EP.1 안양LH신축매입약정 풀 영상 보러 가기↓↓↓↓ CLICK!!
조건희 대표의 도움을 받으시려면 아래를 클릭!!!
‘1:1재능기부 무료상담’ 바로가기!!!
댓글