주차 1대로 끝! 37평 땅에서 매달 500만 원씩 나오는 평생 노후보장 임대 수익형 건물
- inthevinecorp
- 7월 14일
- 3분 분량
-조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 '부동산별거니'에서
'주차 1대로 끝! 37평 땅에서 매달 500만 원씩 나오는 평생 노후보장 임대 수익형 건물'
이라는 제목으로 '재능기부상담' 내용을 공개합니다.
"땅이 작은데, 주차장 때문에 다가구 주택은 무리일까요?"
은퇴 후 평생 안정적인 월세를 받을 임대 수익형 건물을 꿈꾸며 37평 대지를 들고 찾아오신 의뢰인과의 상담 이야기입니다.
상담자: 오시기 전에 이 물건에 대해 미리 봤습니다.
2종 일반 주거지역이고 도로가 전면과 후면에 있는 도로가 있는 건물입니다.
도로 폭이 3m 정도 되고, 깊이가 25m 정도 밖에 되지 않기 때문에 건물이 후퇴하거나
빠져야 되는 면적은 없을 것 같습니다.
토지는 작지만 123,2㎡(약 37평)는 다 사용할 수 있습니다.
상담자: 현재 1층은 남편분이 사용하시고, 나머지는 공실인데 주택 용도로 임대수익이 발생하는
건물로 만들고 싶은신 거죠.
그렇다면, 저희가 지을 수 있는 용도가 몇 가지가 있어요.
그중에서 다세대는 불가할 것 같아요. 대지 면적이 작기 때문에...
다가구주택이나 다중주택 또는 근린생활시설의 고시원 중에서 저희가 선택을 해야 할 것 같습니다.
상담자: 혹시 다중주택에 대해서 알고 계신가요?
의뢰인: 주방이 없다는 거...
상담자: 맞습니다. 취사가 안되는 거죠. 근데 대체적으로 넣어서 하긴 합니다만, 건축주분이 어떻게 생각하시는가가 중요합니다.
'실리적으로 할 것인가, 혹은 불법적으로는 하는건 싫다든가' 에 따라 대화의 방향이
달라집니다.
이 땅의 위치를 봐서는 원룸이 수요가 있을 것 같아요.
문제는 수익률을 높이기 위해서 어떤 컨셉으로 방 수 확보를 할 것인가가 핵심인데,
대지 면적이 작아서 다가구주택을 하기에는 주차 대수가 문제가 생깁니다.
그래서 사업성을 최대한 올리려면 다중주택이 제일 적합합니다.
상담자: 작은 대지에 일조권 높이 제한을 많이 받는 땅이라서 1층, 2층, 3층을 건축하고 4층은
필요하면 옵션으로 가는 형태가 될 겁니다.
4층부터는 일조권을 받게 되어서 북쪽으로 일부 후퇴가 되니까 1~3층을 최대한
활용해서 수익을 올리는게 중대 포인트입니다.
다가구주택을 하게 되면 1층의 공간의 대부분을 주차장으로 할애를 해야 해요.
특히 부천지역은 주차 기준이 서울보다 더 강하기 때문에 주차 대수가 더 많아지게 되고, 그러면 건축할 수 있는 실제 공간이 아주 작게 됩니다.
또한 세대 수도 주차 대수에 의해서 방 개수가 결정됩니다.
방 개수를 늘리는게 사업성 증대를 위해 유리합니다.
취사 시설에 대한 생각을 어떻게 생각하시나요?
의뢰인: 취사를 제일 위로 올리던지....
상담자: 완전히 합법적으로 하는 경우는 공용 취사장을 실제로 만들어요. 나머지는 세탹기하고
냉장고까지 계획을 해놓는 거예요.
인덕션이나 취사 도구를 붙박이로 두지 않는 경우도 있어요.
브루스타 가스레인지로 취사를 한다면 불법이라고 할 수는 없죠.
아무튼 사업성을 위해서는 다중주택이 가장 낫다고 생각합니다.
상담자: 부가세 부분에서도 유리합니다.
공사비에 대한 부가세를 환급받으실 수 있습니다. 경제적으로 도움이 되는 부분입니다.
토지는 부가세 개념이 없는 거니까 건물에 대한 부가세 부분을 저희가 세금계산서를
끊어 드리면, 나중에 환급받을 수 있습니다.
의뢰인: 대지가 좁아서 선택의 폭이 좁았어요.
상담자: 다세대는 대지안에 이격을 해야 하는 공지가 엄청 큽니다.
기본적으로 1m 이격인데 다중주택은 인접 대지에서 최소 50cm 이격이고,
도로쪽은 사실 안 띄어도 됩니다. 그래서 건축 계획상 유리합니다.
저희는 내부 면적을 최대한 키워야 하기 때문에 10cm가 아까운 땅이거든요.
그런 방향에서 다중주택이 맞지 않나 생각하는 거죠.
의뢰인: 그럼 주차는 몇 대나 해야 하나요?
상담자: 주차는 한 대로 할겁니다.
원래는 37평이면 두 대도 계획해야 해요.
수익성을 높이기 위해 주차는 한 대를 계획하고, 나머지 공간은 최대한 주택으로 해야
임대 면적이 넓어집니다.
다중주택은 주차 대수 산출 기준이 시설 면적에 따라 주차 대수가 정해 집니다.
그런데 건물의 면적에 발코니같은 서비스 면적은 빠져요.
다중주택의 경우 발코니 확장에 대한 합법적인 개념이 있기 때문에 발코니를 최대한
늘려서 전용면적을 줄이고, 주차대수도 줄여서 1대 이하로 만들겠다는 계획이 가장
적합합니다.
상담자: 1층에 근생을 넣어도 임대가 될 것 같아요. 어차피 다중 주택은 3개 층만 가능한거니까요.
저희 건물은 4층까지 계획하면, 근린생활 시설을 1층에 넣느냐, 4층에 넣느냐는 선택을 해야 할 것 같습니다.
중간층에는 못 넣습니다. 위 아니면 아래입니다.
그것은 협의를 통해서 할 수 있을 겁니다.
제 생각에 괜찮은 싸이즈의 원룸을 한 층에 3개 정도 해서 6평 이상, 사무실 크기 정도
됩니다.
6평짜리 원룸 2개를 하면, 보증금 2,000만원에 월세 100만원을 받을 수 있어요.
그런데 이걸 12평짜리 한 개로 만든다면, 보증금 1,500만원에 월세는 100만원?
한 80만원 정도받을 거예요.
그러니까 원룸으로 두 개 하는 것이 사업성이 더 높다는 거죠.
상담자: 보유하신 땅에 대출이 있나요?
의뢰인: 대출이 ㅇㅇ있어요.
상담자: 꽤 있네요. 현재 보유하신 자금은 어느 정도 될까요?
의뢰인: ㅇㅇ뿐이 없어요.
상담자: 그러면 사업비를 땅에서 조달해야 하는데 부천지역이라서 담보가 마땅치 않네요.
건축 계획도 계획이지만, 우선은 자금 조달이 문제인 것 같네요.
현재 보유 자금으로는 대출금 상황도 안되니까 이 땅의 담보력을 평가해서 조달할 수
있는 사업 대출을 먼저 보고, 그 다음에 설계 도면 작업을 하시는게 좋겠습니다.
대출은 제가 알아봐 드릴수 있습니다. 검토를 해서 된다고 하면,
그 때는 도면 검토하고 사업 비용 산출을 좀 더 정밀하게 해 보겠습니다.
상담자: 이 사업이 될 수 있게끔 도와 드리는게 저희 회사의 PM 역할입니다.
작은 규모로도 충분히 가능한 다중주택 사업, 확실하게 이끌어 드리겠습니다!
더 자세한 내용을 들으시려면~
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다음은 상담받으신 건축주의 상담 후기입니다.
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