전 건축주도 포기하고 버린 땅, 성신여대 인근 21세대 원룸 신축 도전합니다ㅣep.1 동선동5가 원룸 신축 프로젝트
- inthevinecorp
- 2월 19일
- 3분 분량
-조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 '부동산별거니'에서
'전 건축주도 포기하고 버린 땅, 성신여대 인근 21세대 원룸 신축 도전합니다,'
라는 주제로 '동선동5가 원룸 신축 프로젝트 ep.1'을 촬영했습니다.
촬영한 날은 2025년 12월 3일 영하 6도라고 하지만, 체감 온도는 영하 10도도 더 되는 추운 날입니다.
신규 프로젝트가 시작되는 동선동 땅의 모습을 한 번 보실까요?
대지면적 130평, 연면적 210평, 원룸 21세대와 근린생활시설 건축 예정인 부지입니다.
나대지로 방치된 현장 보셨나요?ㅠㅠ 오랫동안 방치되다 보니 동네 쓰레기장이 되었습니다.
덤프트럭 8-10대는 와야 될 것 같습니다.
Q: 전에 공사했던 분들이 다 버리고 갔나봐요.ㅠ 안전모랑 가시설들도 있는거보니....
A: 여기 현장 히스토리를 간략하게 말씀드리면, 예전에 누군가가 건축을 시도했어요.
그런데 진행을 못하고, 경매로 나온 물건을 저희 건축주가 매입해서 프로젝트를 진행하게 된 것 입니다. 과거 상태 그대로 그냥 방치된 것이죠.
Q: 경매로 나왔다면 전에 건축을 시도했던 사람이 실패한 거잖아요.
왜 실패를 했을까요?
A: 경험으로 추측해보면, 여러가지 이유가 있을 겁니다.
여기 위치상 고지대, 다시 말하면 경사지입니다. 진입 도로는 굉장히 낮은 곳에 있어요.
도로부터 단차가 약 6m되는데, 그 6m의 지반이 다 암반 지반입니다.
공사 난이도가 굉장히 높은 현장이다 보니
사업 비용이 예상했던 것보다 훨씬 많이 들어가는 프로젝트라서 문제가 생기지 않았나도 생각 됩니다.
Q: 사업 비용이 얼마나 더 들어 가나요?
A: 암반 파쇄 순수 비용만 약 2억 7천만원
Q: 땅파는데 그렇게 많은 비용이 든다는건 일반인들이 이해가 안갈거 같아요.
왜 그렇게 많은 비용이 들어 가나요?
A: 일단은 여기가 도심이라서 무진동, 무소음 공법으로 조금씩 조금씩 공사를 해야 됩니다.
그래서 시간과 장비 비용이 많이 들어갈 수 밖에 없습니다.
반출도 큰 바위덩어리를 다 분쇄해서 작게 만들어서 반출해야 되기 때문에 그렇습니다.
Q: 6m 단차가 있다고 했는데 2층 정도 높이 잖아요.
단차가 높은 지대 공사 시 발생하는 문제점이 무엇인가요?
A: 우선 안전에 관한 계획이 철저해야 합니다.
인접 건축물에 피해가 없도록 해야 하고,
혹시 모를 피해를 대비해서 계측 업무를 실시간으로 해야 합니다.
또, 보험을 가입하고 추가로 사보험을 가입합니다.
인접 건물에 대한 피해가 발생했을 때 보상 비용에 대비한 보험입니다.
Q: 단차가 높아서 발생하는 장점도 있나요?
A: 저 위쪽이 북측인데, 일조권 제한을 받는 높이의 기준을 계산할 때 지하층은 제외합니다.
그래서 도로변에서 봤을 때 1층은 무조건 지하에 들어 가고, 2층 사이 구간도 지하에 들어 가기 때문에 일조권 높이 계산, 층수 계산, 용적률 계산할 때도 지하층이 빠집니다.
암반 파쇄 비용이 2억 7천이라고 하지만, 상대적으로 얻는 이득, 일조권 이득과 용적률 이득이 있습니다.
Q: 집들이 다닥다닥 붙어 있어서 심의도 굉장히 어려웠을 것 같아요.
A: 굴토 심의를 이미 득한 상태라서 안전 제일, 도심에 적합한 공법, 추가 보험 가입으로 피해 예방을 위한 준비를 하고 있습니다.
보험도 좋고, 공법도 좋지만 소음 및 분진 등 최소의 피해가 발생할 수도 있기에
공사하기 전 민원인들과 식사를 하면서 인사도 드리고, 협의를 할 예정입니다.
Q: 공사 비용과 예상 수익은 얼마나 될까요?
A: 주변에 대학교가 세 개가 있습니다. 한성대, 성신여대, 고려대가 있어서 원룸 수요가 많은 지역 입니다.
저희가 계획한 원룸이 21개인데 룸 하나에 최소 85만~90만원 월세, 근생 수익 포함해서 월 2,300만원 수익을 예상하고 있습니다.
공사비는 약 22억인데 수익률 4% 이상 나오는 안정적인 수익의 프로젝트입니다.
Q: 주변에 대학교가 많다고 하셨는데 성신여대 역 부근의 상권은 어떤가요?
A: 여대 인근이라서 작은 스튜지오, 카페가 있는 아기자기한 상권인데, 무엇보다 원룸이 굉장히 부 족합니다. 원룸이 있긴 한데 굉장히 노후됐고, 사이즈도 미니멀합니다.
그래서 새로운 원룸이 들어서면, 인기가 많아 안정적인 수입 창출이 가능한 상권입니다.
Q: 최근에 갔다온 잠원동 현장 정도의 컨디션을 생각해도 되는 걸까요?
A: 잠원동 이상으로 뛰어나게 만들 겁니다.
A: 기존 공급 평수가 5평이 안되는데 저희는 6평 이상 더 쾌적한 원룸, 다락도 포함된 원룸으로 신 축하여 공급할 예정입니다.
옵션이나 시설물 뿐만 아니라 여대생들의 감성이나 편의, 제일 중요한 보안을 철저히 한 높은
수준의 건물을 계획하고 있습니다.
Q: 동선동 5가 프로젝트는 언제 완공되나요?
A: 이 정도의 건물이면 약 8개월~9개월 정도 소요되는데 동선동 프로젝트는 1년 계약을 했습니다.
암반 파쇄 기간이 생각한 것보다 더 많이 소요되는 변수가 있어서 여유 있게 1년으로 했는데,
계약 기간보다 빨리 땡겨서 2027년도에는 성신여대생들의 입주를 기대해 보겠습니다.^^
완공되면 또 소개를 해 드리도록 하고...
오늘은 이만 마치겠습니다.
다음 영상에서 만나요!!
더 자세한 내용을 들으시려면~
전 건축주도 포기하고 버린 땅, 성신여대 인근 21세대 원룸 신축 도전합니다ㅣ
ep.1 동선동5가 원룸 신축 프로젝트 풀 영상 보러 가기↓↓↓↓ CLICK!!
댓글