저렴하게 낙찰 받아도 수익성이 우려되는 신탁공매 사건의 분석 입니다. 철저한 사업 분석이 필요한 이유!
- inthevinecorp
- 2025년 5월 21일
- 2분 분량
-유상목법무사와 함께 하는 건법부자-
건법부자에서
'저렴하게 낙찰 받아도 수익성이 우려되는 신탁공매 사건의 분석 입니다. 철저한 사업 분석이 필요한 이유!'
라는 주제로 이야기를 나누었습니다.
공매로 나온 서울 송파구 송파동에 위치한 다가구주택 건물입니다.
토지면적 76평, 건물면적 78평인 건물로 다음주부터 유찰되면서 23일에는
15억 9천까지 떨어질 수 있는 감정가 33억의 물건입니다.
신축에 대한 사업성을 알아 볼까요?
송파역, 석촌역이 가깝고 위치상 주거지역으로 좋은데 문제는 토지의 모양입니다. 자루형 토지!
토지 이용에 대한 공법상의 제한은 없지만 진입로가 3m, 참 애매합니다.
차라리 2m라면 주차 계획 없이도 계획을 할 수 있을 텐데요......
그래서~ 도면 검토를 해보았습니다.
주차 4대(주차를 활용하여 건축물의 규모가 크게 하기 위함), 다중주택, 원룸, 근린생활시설을 생각하고 계획해 보았습니다.
보행자통로(1.5m)와 차량 진출입로(2.5m)가 구분이 되어 4m는 되어야 하는데 진입로가 3m라서 겹치는 부분이 있지요.
우리가 원하는 대로 주차장없이 허가되기 어려운 상황이 발생할 수도 있습니다.
주차를 4대 하다 보니 어떻게 진입하고 차를 뺄 것인가 이 문제 또한 심각합니다.
진입로와 보행자 통로에 대한 문제, 주차의 난이도를 허가권자의 해석에 따른 판단을 부딪혀 봐야 하는데....
섣부른 결정으로 큰 리스크가 발생할 수 있습니다.
건축 면적이 작은 이유?
주거지역에서 일조권 기준, 대지안의 공지 규정을 지키다 보면 2종 일반 지역의 60% 건폐율을
다 활용하지 못하는 경우가 생기는데, 이 경우는 자루형 토지에서 로스가 되다 보니 건폐율 확보도 어렵습니다.
이런 경우는 이 땅을 취득 후 앞의 땅, 혹은 옆의 땅을 취득해서 함께 활용하는 것이 수익을 높일 수 있겠습니다.
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저렴하게 낙찰 받아도 수익성이 우려되는 신탁공매 사건의 분석 입니다.
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