이제 건물주 되기 쉬워진다? 정부가 대출부터 건축 규제까지 시원하게 풀었습니다｜8.13 부동산 공급 정책 발표
- inthevinecorp
- 8월 24일
- 4분 분량
-조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 '부동산별거니'에서
'이제 건물주 되기 쉬워진다? 정부가 대출부터 건축 규제까지 시원하게 풀었습니다｜8.13 부동산 공급 정책 발표'
라는 주제로 이야기를 나누었습니다.
8월 13일 정부에서 발표한 '주택 공급을 위한 대책' !!
그동안 고민하시던 분들이 건축을 할 수 있는 타이밍이 온 것 같습니다.
내용이 여러가지가 있는데 중 소형 주택 사업과 관련한 중요한 부분만 다루어 보겠습니다.
관심있게 보실 분들은~
땅을 보유하고 계신데 자금으로 고민하셨던 분들
자금은 있으나 토지 선정에 어려움이 있어 고민하신 분들
기존에 보유하고 있는 건물이 처분하고 싶은데 안 팔려 고민하신 분들은 끝까지 시청 부탁드립니다.
그러면, 중 소형 주택사업과 관련한 중요 내용을 말씀드리겠습니다.
1. 다세대 다가구 공급 여건 개선
① 건축 면적 확대(사업을 고민하시는 분들이나 자금 준비하시선 분들 입장에서의 희소식)
바닥 면적의 합계가 현재는 200평 정도로 제한되어 있는데, 이 면적을 1,000㎡(약 302평)
까지 완화
300평 이상 건축이 가능하다는 것은 150% 이상의 사업성 이득이 발생할 수 있다.
② 층수 상향(엄청난 혜택)
- 다가구주택 건축: 3개층으로 제한(1층이 필로티로 되어 있고, 2층 3층 4층으로 총 4개층)
하고 있는데, 4층 이하로 해 주겠다.(필로티 포함하여 5층 건물 건축 가능)
예전에는 보통 2종 일반 주거 지역의 용적률이 200%(현재 250%로 완화), 건폐율이 60% 였습니다. 60%씩 3개층 이면 180%라서 용적률이 남음에도 불구하고 3층
제한때문에 더 못 지었습니다.
이제는 4층까지 다가구주택을 건축하면 25% 정도의 사업성 증가가(10억→12억 5천)
예상됩니다. 굉장히 실질적인 공급 정책으로 주택 공급에 영향을 줄 것입니다.
- 도시형생활주택으로 다세대를 짓는 경우: 건축위원회의 심의를 거쳐 현재는 5개층
(필로티 포함 6층)까지.
6개층까지 완화하여 필로티 포함 7층까지 지으면 개략적으로 20% 사업성 증대(10억→12억)
③ 일조권 완화 (핵심적인 부분, '부동산별거니'의 '일조권' 영상 참조)
7월 23일 건축법을 통과했고, 하위 법령 마련 후 연내 시행, 11월 정도 예상
- 다세대 건물 내에 '주민공동시설' 면적: 현 용적률 산정 시에 포함되어 있었는데,
완화해서 주거여건 상향을 검토하겠다.
구체적인 내용은 발표하지 않았지만, 제가 해석을 해 보면,
'주민공동시설' 면적 만큼 용적률에서 빼 주겠다.
※이해하기 쉽게 설명드리면.
-10억을 벌 수 있는 사업이었다면, 이 제도를 활용해서 적합한 부지를 찾는다면,
15억을 벌 수 있다.
-사업성 측면에서 고민이 있으셨던 분들은,
지금 '재능기부무료상담'을 신청하셔서 '사업성분석'을 받아 보시길 적극적으로 권해 드립니다!!
2. PF 대출 지원 확대
얼마전에 '부동산별거니'에서 주택을 공급하기 위해서는 '대출 규제 완화'가 반드시
필요하다라고 말씀드렸어요.
금융 당국에서 얼마나 실무적으로 완화할 지 이 정책에 포함되어 있지는 않지만,
금융정책 기조 자체가 'PF 대출 완화'로 바뀌지 않을까 생각합니다.
최근 상담에서도 토지를 보유하신 분이었음에도 불구하고, 자금 조달 실패로 사업을 포기하신 분이 계셨습니다.
이런 분 같은 경우, 하반기에는 자금 조달이 충분히 가능해지면서 사업을 할 수 있습니다.
거기에 '규제 완화'까지 된다고 하면, 수익률이 굉장히 좋아짐으로 재검토하셔서 사업을 다시 추진할 수 있는 타이밍이 왔다고 생각합니다.
- 일반 주택 신축 목적으로 멸실 예정 주택을 매입하는 경우
규제 지역 여부와 무관하게 LTV를 60%로 완화.(1금융권에서)
2금융권에서는 그 이상도 가능
※중요한 것은 대출에 대한 기조가 '하지 말라'에서 '해주라'로 바뀌는 것입니다.
3. LH 매입 임대 공급 가속화
저희가 LH와 '신축매입 약정'을 통해서 안 팔리는 땅을 건축해서 LH에 매각하는 프로젝트를 진행하고 있잖아요.
'LH 매입 임대 주택'을 향후 공급하겠다는 이전 내용과 같은데,
① LH에 매각하는 프로젝트에 대한 취득세를 감면해주겠다.
현행 15%에서 2027년까지 70%까지 취득세 감면, 2028년까지는 50% 감면.
② LH에 매각 시 가격 산정 방식을 개선하겠다.
-시행자에게 더 이득을 주는 방향으로 하겠다.
-'거래 사례 비교법'을 원칙으로 해서 '수도권의 규제지역'은 '조기 착공'이 유도되도록
사업비를 증가해서 빨리 착공할 수 있도록 하겠다.
-공사비 상승분이 반영 가능한 현재 시장 상황에 맞게 '원가법'을 병행하겠다.
※위 ① ② 두가지 조건만 보아도 안 팔리는 땅을 갖고 계시다면,
LH에 매각함으로 좋은 가격을 받을 수 있는 확률이 굉장히 높아진 셈입니다.
구체적인 방안이 나와 봐야 알겠지만, 이러한 방식을 통해서
매각하는 입장에서의 이득, LH는 공급하는 입장에서의 이득, 서로 윈윈 할 수 있는 굉장히
좋은 정책입니다.
③ 토지주에서 '건설사업자'로 토지 양도시에 양도세 감면 확대(기존 10% 감면→15%까지 감면)
※ 이런 정책이 시행되면, 서울 수도권 위주로 말씀드렸지만~
경기권 외곽이라든지 기존에 사업성이 없어 팔리지 않았던 토지들에 대해서 LH에서 좋은
가격에 매입할 수 있는 근거가 되기 때문에
관심있으신 분들은 '재능기부무료상담'을 지금 신청하시면 좋겠습니다.
4. 소형 신축 주택 주택 수 제외 연장(굉장히 임팩트 있는 부분!)
-2027년 12월말까지 취득하는 신축 주택(전용면적 60㎡이하, 6억원 이하의 주택)에 대해서
취득세, 종부세, 양도세를 산정 시 주택 수 에서 제외하는 특례를 지금 시행중인데,
이 혜택을 2028년 12월까지 연장하고, 이후 연장도 검토하겠다.
-2027년 말까지 준공을 내야 한다는 굉장한 부담감이 있었는데 그게 일단 없어졌습니다.
시행자와 건축주의 입장에서도 사업성이 굉장히 증대될 수 있는 기회가 되지 않을까 생각합니다.
오늘 영상은 저희 사업과 관련된 중요한 부분만 추려서 말씀드렸습니다.
과거에는 세금 압박을 통해서만 집값을 잡으려고 하는 정책 기조에서,
공급 완화를 해 주는 기조로 변경되었음을 알 수 있었습니다.
저희 사업과 관련된 정책을 보니 실질적으로 굉장히 도움을 줄 수 있는,
공급을 원활하게 할 수 있는 대책들이 많이 나온 것 같습니다.
지금이
1. 건물주가 되기 위해서 준비하셨던 분들,
2. 안 팔리는 땅이나 토지 처분이 어려웠던 분들에게는
굉장한 기회가 되지 않을까 생각합니다.
이번 기회를 놓치지 말고 잘 활용하셨으면 좋겠습니다!!
궁금한 점이 있으시면 (주)인더바인의
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그리고 PF라든지 대출관련해서 조금 더 구체적인 기준이 나오면,
지점장님을 모신다든지 해서 다시 한 번 다루어 보도록 하겠습니다.
더 자세한 내용을 들으시려면~
이제 건물주 되기 쉬워진다? 정부가 대출부터 건축 규제까지 시원하게 풀었습니다
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