원룸 12개를 주차 2대로 끝내는 기적의 주택｜재능기부무료상담
-조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 '부동산별거니'에서
'원룸 12개를 주차 2대로 끝내는 기적의 주택｜재능기부무료상담'
이라는 제목으로 영상을 촬영했습니다.
건축사님과 함께 의뢰인 토지에 맞는 적합한 사업, 다중주택 사업성을 분석합니다.
상담자: 저희가 건축물 용도의 특성에 따른 비교 검토를 했는데....
이 땅의 규모가 작아서 다세대와 다가구는 면적 제한과 주차장이 제일 큰 문제였거든요.
저희 규모의 세대 수나 수익성을 고려하면, 다세대와 다가구는 맞지 않다고 생각했습니다.
상담자: 의뢰인께서 처분을 고려하여 주택 수에 대한 부담이 없었으면 좋겠다고 말씀하셔서
일단 다중주택과 고시원은 주차 대수에 대한 부담이 작고 부가세 환급이 가능합니다.
건축비 면에서 세이브가 많이 됩니다.
그래서 고시원이 좋겠다 생각되어 초안을 잡았는데, 의뢰인께서 다중주택을 원하셨어요.
의뢰인: 지금 현재 상황에서는 그나마 다중주택으로 검토해볼까 생각했었고.
사실 구조적인 면이나 건축 면에서는 다중이나 고시원의 큰 차이가없는 것같아요.
상담자: 네, 맞습니다.
의뢰인: 현재 워낙 바닥 면적이 작아서 디테일한 부분은 여쭈어 보고 들어봐야 할 것 같습니다.
다중주택과 고시원의 차이가 무엇인가요?
건축사: 설계적인 차이만 말씀드리면.
다중이용시설 고시원은 공용 주방이 있어야 하고, 다중 주택은 공용 주방이 의무는 아니므로 굳이 없어도 됩니다.
상담자: 우리나라에 그런 주택이 필요한 시기가 있었을 거예요.
공장에서 일하는 사람들이 간단하게 살 수 있는 그런 류의 주택이 필요해서 주차 대수를 줄이고, 퇴근 후에 잠만 자는 최소의 주택, 예전에 가리봉동의 벌집촌의 하나로, 지금은
많이 없지만 당시 그런 류의 주택을 합법화하였는데, 지금은 그것을 현대화하여 해석해서 설계하는 것이죠.
1. 사업성 창출을 위한 도면 검토
건축사: 다중주택을 3,4,5층에 배치하고 근린생활시설을 1,2층에 넣었습니다.
특히 1층에는 법정 주차 대수를 확보해야 하는데,
다중주택에서 2대, 근린생활시설에서 1대 해서 총 주차 대수는 3대가 되겠습니다.
2. 사업성 창출을 위한 건폐율과 용적률 적용
상담자: 면적 부분에 대해 말씀드리면,
법정 건폐율은 60% 이하인데 59%, 용적률은 240% 이하인데 239.6%.
건폐율과 용적률 모두 다 찾았다 생각하시면 되겠습니다.
상담자: 실 시공 면적은 300% 이상입니다.
왜냐하면, 다중 주택은 서비스 발코니가 있거든요.
용적률에서 제외되는 발코니 면적을 물리적으로 확장해서 내부 공간으로 사용할 수
있습니다. 그리고 장애인 엘리베이터를 넣었는데 이것은 건폐율과 용적률에서 재외되는 혜택이 있습니다.
그렇기 때문에 건폐율이 59.8%이지만, 장애인 엘리베이터 적용한 것을 따지면
건폐율 60%가 넘습니다.
저희가 최대한의 사업성을 내기 위해서 계획을 했습니다.
3. 사업성 창출을 위한 발코니 서비스 면적 활용으로 실제 연면적 증가
상담자: 이 땅의 북측에 12m 도로를 끼고 있어요.
그래서 높이 제한을 많이 안 받습니다.
토지 면적은 작지만 일조권 제한이 없으니까 건축 계획하기에 굉장히 유리합니다.
다중주택의 발코니 서비스 면적을 최대한 넣어서 실제 연면적을 증가시키는게 이 사업의 사업성을 증가시키는 포인트 입니다.
( 참고로 고시원은 발코니 확장이 안됩니다.)
건축사: 보통 200% 초반 정도의 면적밖에 못 찾습니다.
상담자: 나중에 설계를 보면 아시겠지만, 2층부터 5층까지 총 4개층만 해도 60%씩 240%입니다.
도면 보시면 건물이 일조권 영향을 받지 않기 때문에 꺾임없이 똑바로 위로 올라갑니다.
1층에 근린생활시설과 주차장, 장애인 엘리베이터 면적까지 합치면 300%가 넘습니다.
이렇게 사업성을 찾는 겁니다.
4. 도면상에서 확인
건축사: 근린생활시설 면적을 최대한 확보하기 위해서 주차장을 최대한 왼쪽으로 붙여서 3대를
세울 수 있게 계획했습니다.
계단 엘리베이터 쪽으로 피난용으로 최소 1.5m 이상 필요하거든요.
상담자: 가능할 지 모르겠지만, 주차 공간 뒷쪽의 죽는 공간을 활용해서 주차를 3대도 할 수 있지 않을까 생각도 합니다.
오늘 회의는 초안 정도이지만, 진짜 사업성과 건축의 틀을 보기 위한 거라고 생각해
주시면 되겠습니다.
건축사: 건폐율을 최대한 찾아서 2층은 약 25평 정도,
3층에서 5층까지는 쭉 올라가는데 5.5평, 5.3평 즉 5평 이상으로 해서 잡아 놓은
겁니다.
서비스 면적 앞쪽은 900mm 정도 추가로 들어가는 부분이고, 뒷쪽은 1.2m 입니다.
상담자: 서비스 면적 확장해서 5.37평, 그리고 우측으로 장애인 엘리베이터 면적은 빠집니다.
장애인용이기 때문에 앞 부분 확보해야 하고, 법적으로 복도폭이 편복도가 아닌
중복도라서 개방감은 굉장히 좋을 것 같습니다.
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