[시세만 120억이상] 신사역 도보 1분, 강남대로변 '황금입지' 논현동 준공 임박 건물 드디어 최초 공개!

-조건희대표의 '부동산별거니'-



유튜브 '부동산별거니'에서

준공을 앞두고 있는 논현동 현장을 소개하는 영상을 촬영했습니다.

1. 논현동 현장 소개

신사역 1분 거리에 있는 초역세권 건물입니다.

3종 일반주거지역으로 지하 2층, 지상 5층의 54평 건물입니다.



Q: 완공 후 건물의 가치는 어느 정도 될까요?

A: 맞은편 토지 시세로 보아 평당 1억 5천만원, 구축 기준 토지가만 75억~80억 정도 됩니다.

    그 토지에 공사비 약 20억을 투자해서 토지가 80억, 공사비 20억, 총 투자 비용이 100억인 건물입니다.

     신축 후 건물의 가치는 120억원 이상을 예상합니다. 평당 약 2억 2천만원 정도 되겠지요.





Q: 이 건물에서 얻을 수 있는 임대차 수익은?

A: 지하 2층부터 지상 5층 까지 임대할 수 있는데 건축주가 4층과 5층을 사용하셔서 3층까지

임대합니다. 전체 임대할 경우 월 수입이 2,200만원 수입이 발생할 것으로 예상합니다.





Q: 언덕에 건물을 짓기 위해 어떤 노력을 했는지?

A: 무거운 장비나 레미콘 차량 진입이 사실상 불가능했는데 감사하게도 앞에 공터가 있어서

     임대를 하여 공터에 장비를 대고 레미콘 타설이나 운반 작업 시 공터를 활용했습니다.

     논현동 자체가 고지대가 많고 암반 지형이라서 면적과 규모에 비해 공사비가 많이 들었습니다.

     암반 파쇄 비용으로만 3억 이상 소요되었습니다. (평당 공사비가 1,070만원)

     암반 파쇄 비용이 없었다면 평당 800만원 정도 소요되었을 겁니다.







Q: 이 건물은 주차 면적이 몇 대 나오나요?

A: 이 건물에 적합한 주차 대수는 4대입니다.

     대지 54평에 주차 4대 하고나면 공간 설계가 불가능합니다.

그래서 건축사님과 아이디어를 내서 공간을 활용한 법정 주차 대수를 4대로 했습니다.

1층 공간을 활용하고 법정 주차 대수를 최소한의 공간에 맞추기 위해서

두 면의 주차 면적에 4대가 계획된

건축사님의 기발한 아이디어와 (주)인더바인의 꼼꼼한 시공의 콜라보 작품입니다!!



2. 논현동 건물 내부 소개

  먼저 5층입니다.

  층고가 굉장히 높습니다. 6층으로도 만들 수 있는 층고인데

  6층을 만들면 지하에 저수조와 소방시설이 필수이기에 그렇게 하려면 지하 3층까지 파야 하고

  지하 10m 이상 굴착시 지하 안전영향 평가를 받아야 하고 인접 건물에 대한 계획과 공법도 달라져야 합니다.





천장면이 경사가 된 것은 일조권 라인입니다. 면적을 최대한 확보하기 위한 건축을 했습니다.

  이 경사면대로 골조가 올라오면, 마감면이 하늘을 보게 되어 누수 문제로 보통 징크 자재를 사용 하는데, 건축사님의 디자인 철학을 적극 반영하여 디자인된 석재로 시공했습니다.



5층 테라스에서 보는 뷰가 멋있습니다!!



강남대로 이면에 위치하고 있어서 창호에 심혈을 기울였습니다.

문을 닫으면 밀폐가 되면서 소음을 완벽하게 차단하는 고급 창호를 사용했습니다.





Q: 5층 건물과 6층 또는 몇 층을 짓는게 나은가요?

A: 동네에 따라 다릅니다.

     토지가가 비싼 지역에서는 지하를 파고 그걸 활용해야 합니다.

     지방 같은 경우에는 6층을 짓기 위해서 소방 시설까지 한다는 것은

     임대료 수준이나 공간 가치 창출에 비해 건축비가 많이 듭니다.

3. 공사 중 민원은 어떻게 해결했는지?

   인동거리도 가깝고, 주변에서 운영하는 숙박업소가 있다 보니 소음과 진동에 대한 민원이 있었습니다.'

   민원과 협의 과정에서 많은 노력을 했습니다. 동간의 거리가 완전히 좁은 상태여서

   경계가 되는 부분에 돌담이 있었는데, 철거를 하고 새로 경계를 다시 조성했습니다.

   진입로도 다시 칠을 하고 현장에서 애쓰신 (주)인더바인의 유능한 직원 덕분에 깔끔하게 마무리가 되었습니다.



진입해서 올라오는 도로를 구청 협의 과정에서 포장을 다 했습니다. 넓은 아량으로 민원 부담을 엄청 덜어 주신 분도 계십니다.



공사는 건축만 잘 해서 되는 것은 아닙니다.

상황에 맞게 융통성을 발휘하는 노하우도 절실히 필요합니다!!





다음에는 완공된 건물의 지상부터 지하까지 내부 인테리어를 소개해 드리겠습니다!!

더 자세한 내용을 들으시려면~

   [시세만 120억이상] 신사역 도보 1분, 강남대로변 '황금입지'

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