솔직히 다 까발립니다. 공동 투자하면 진짜 얼마 남을까?｜EP.2 더바인석촌프로젝트
-조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 '부동산별거니'에서
'솔직히 다 까발립니다. 공동 투자하면 진짜 얼마 남을까?｜EP.2 더바인석촌프로젝트'
라는 제목으로 영상을 촬영했습니다. (※이 영상은 '일조권 사선제한 완화법 개정' 전 6월 16일에 촬영한 영상입니다.)
자, 그럼 '더바인 석촌' 프로젝트 사업설명회, 한 번 들어보실까요?
매매계약을 체결해 놓은 상태의 '더바인 석촌'은
- 대지면적 2335.6㎡(약 71평)
-1기존 건물(지하 1층~지상 2층) 총 3개층 건물로 철거 심의에 해당 없음.
철거 신고로 가능하여 기간과 비용을 절감
1. 계약 시 특약 살펴보기(굉장히 중요한 부분)
특약에 따라 사업 기간이나 비용의 차이가 발생할 수 있음.
① 단독주택을 근린생활시설로 용도 변경하는 조건으로 계약
주택 취득세는 12%인데 상가로 취득하게 되면, 상가 취득세는 4%(8.6%의 취득세 절감)
Q: 1층에 상가를 만드는 것인가요?
A: 용도만 바꾸는 것입니다.
기존 시설을 그대로 최대한 유지하면서 용도를 주택에서 근린생활시설로 바꿔야 취득세 절감이 됩니다.
② '잔금일은 60일 범위내에서 앞당길 수 있다'로 조건 계약
③ 일조 사선 규정을 보면, '공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다'로 되어 있기 때문에
본회의 통과 시점이 6월말이나 빠르면 7월초라고 봤을 때 법안 통과 시점을 10월로 예상.
(촬영 이후 11월 12일 이후 건축 허가 신고 건부터 적용된다고 공표됨)
이 때 우리는 준비를 해놓았다가 철거 허가 접수를 할 수 있게 됩니다.
철거 접수를 생각해서 잔금을 2027년 1월 29일로 계약해 놓고
일조권 법안 통과를 예상하여 ②번 사항 즉 60일 앞당겨서 잔금을 치루는 특약을 삽입함.
(잔금을 치루면 대출을 받아야 하고, 이자를 내야 되기 때문에 여유있게 잔금 날짜를 정함.)
Q: '일조권 사선 시행' 여부가 사업에 미치는 영향?
A: 계산은 하지 않았지만, 이윤이 줄어들 뿐 마이너스는 아닙니다.
면적은 조금 줄지만, 세대 수는 줄지 않습니다.
④ 신축 조건으로 매도인이 지정된 용도에서 철거를 하고, 건축 허가에 협조를 하는 조건 계약으로
우리가 잔금 전에 행정처리 업무를 최대한 할 수 있도록 계약.
⑤ 부가세 관련하여 부가세 없는 걸로 하기 위해서 건물가액을 0원으로 했습니다.(몇백만원 절약)
⑥ 용도 변경 관련하여 지자체에서 싱크대 철거 하라고 할 수 있는데, 그 때 매도인이 '싱크대
철거'를 협조해 주는 조건 계약
(기간을 앞당겨 비용을 줄이고, 효율적 업무를 하기 위한 특약)
2. 매물 입지 분석
① 9호선 벨트를 기준으로 지금 화면에 들어오는 섹터들이 핫한 지역입니다.
② 출발점은 '더바인 잠실', 이 위치부터 시작해서 약간 동쪽으로 개발 기운이 퍼지고 있습니다.
여기 저기서 난리라서 평당 8,000만원을 달라고 할 정도입니다.
우리 위치는 가장 오른쪽 붉은 점 지역입니다.
개발 압력이 동쪽으로 번질 거라 예상이 되고 있는 시점입니다. 아울러 땅값도 번지고 있습니다.
3. 건축 도면 분석
① 공부상 면적 71평, 다세대주택 건축 계획(도시형 생활주택으로 완화받도록)
지상 5층으로 계획, 실제 시공되는 면적 190평 정도, 용적률 220% 계획(원래 200%인데
한시적 완화 적용)
주차 6대, 전용 면적 30㎡ 이하로( 25,25,28,28,29) 해서 총 12세대로 구성했습니다.
(1세대 당 주차 0.5대이므로 주차 6대)
② 1층 도면 주차 6대, 보행자 통로 1.5m 확보.
뒤 쪽에 보너스 근린생활시설 15평, 수지 분석에서는 일단 1억 5천만원을 포함시켰습니다.
(안 팔리면... 제가 산다고 생각함.ㅎ)
장애인 EV 넣어서 이 면적은 건폐율과 용적률에서 빠지게끔 계획함.
③ 203호, 204호 실평수가 9.45평인데 투룸이 세를 더 받을 수 있고 물건도 잘 나가므로 투룸,
양쪽 대칭되는 쌍둥이입니다.
주방에는 풀 옵션으로 2층과 3층이 똑같이 올라갑니다.
④ 4층을 보면,
17m 개정 라인(일조권 개정될 조건으로 도면 작업)으로 된 도면이고, 일조권 개정이 안되면
파란선 윗부분이 잘립니다.
잘린다면 세대 수는 변동이 없는데 면적이 줄어 들어 분양가가 줄어듭니다.
Q: 4층과 5층이 테라스가 있다면 비싸겠네요?
A: 5층은 테라스가 없고 4층만 있습니다.
Q: 다락도 없나요?
A: 5층에 다락을 넣으려다가 안 넣은 이유는 분양가가 맞지 않아서입니다. 다락을 넣으면 분양가 6억 5천을 받아야 되기 때문에
다락 공사비 7천만원을 세이브하고, 분양가는 5억 9천 9백만원에 맞춰도 되겠다고 생각해서 다락을 지웠습니다.
A: 이 집에서 정말 아쉬운 점은 일조권 사선대로 짓는다면 파란선까지 지을 수 있는데,
전용 면적 29㎡가 넘게 되면 주차가 0.8대가 되니 아쉽게도 면적을 넓힐 수가 없었습니다.
4층이 넓어지면 5층도 넓어지는데 어쩔 수가 없습니다.
⑤ 옥상은 정원을 만들고 실외기실 넣을 예정으로, 특별한 것은 없습니다.
4. 분양가 결정
2026년 6월 8일 회의 결정 후 내일 또 다른 공동투자자들과 만나기로 했습니다.
도면 미팅하고, 분양가는 다시 제대로 결정할 것입니다.
여기서 손해는 절대 없습니다.
근생은 아까 얘기한대로 1억 5천만원에 해놨고, 대출은 최대 75%까지 가능합니다.
5. 모든 상황을 들으신 여러분들께서 판단은 각자의 몫이고 수익금은 1차 회의한 것을 기준하여
ㅇㅇㅇ원 남는 것으로 예상합니다. 더 좋아질 것이라고 생각됩니다.
5
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