부모님 재산, 상속세가 덜 나올까? 증여세가 덜 나올까?
-조건희대표의 '할거니 말거니'-
새로운 콘텐츠 '할거니 말거니'에서
'부모님 재산, 상속세가 덜 나올까? 증여세가 덜 나올까?'
라는 제목으로 영상을 촬영했습니다.
'재능기부상담'을 하다 보면, 궁금해하시는 부분들이 많이 있으신데요.
상담에서 말씀드리는 것보다
자세한 설명을 들으실 수 있는 코너를 마련하는 것이 좋겠다는 생각에
여러분을 위한 새로운 콘텐츠 유튜브 '할거니 말거니' 를 제작하게 되었습니다.
이 코너에서는 전문가를 모시고 여러분들의 궁금증을 집중적으로 시원하게 해소해 드리겠습니다.
오늘 첫 시간의 주제는 '세무 회계 연' 의 배근영세무사님이 말씀해 주시겠습니다.
1. '상속이 좋을까? 증여가 좋을까?'
2. '증여는 언제 어떻게 하는게 좋을까?'
1. 첫번째 주제: 상속과 증여
- 상속 기본공제액이 증여 기본공제액보다 훨씬 크다.
상속 기본공제액은 배우자가 없는 경우 일괄 공제가 5억,
배우자가 살아있는 경우 최소 5억(상속 지분이 많을 경우 추가적인 배우자 공제 가능)
- 원인이 다르다.
상속: 부모님이 돌아가신 후 개시
증여: 증여자(부모님)와 수증자(자녀)간의 증여 계약을 통해서 자산 이전
미리 계획을 세우고, 선제적인 감정 평가를 통해서 절세를 할 수 있는 방안이 가능하기
때문에 선택의 폭이 넓다는 장점이 있음.
- 공제액
상속세: 재산 전체를 합산해서 공제액을 차감합니다.
증여세: 자녀(수증자)의 경우 10년 합산 5,000만원 한도 공제 후 나머지 금액을 증여세로.
그러므로 받는 사람이 많을수록 총 공제 한도가 높아지기 때문에 세금을 줄일 수
있습니다.
Q: 시가 30억인 단독주택, 부모님 돌아가셔도 자녀에게 상속될 수 있는 방법은 없을까요?
A: 배우자가 계실 때는 시세 10억까지 세금이 안 나옵니다.
Q: 어머님이 보유하시던 자산 30억이 한 명의 자녀에게 상속될 경우
A: 한 명의 자녀 상속 공제액 5억을 빼면 25억이 과세 표준이 되겠지요
여기서 상속세율 40% 적용하면 10억이 되는데 누진 세율 공제액 1.6억을 차감하면 8.4억이 상속세가 됩니다.
※ 참고로 과세 표준별 세율을 보시면 이해하기가 쉽습니다.
과세표준 | 세율 | 누진공제 |
1억 이하 | 10% | 0 |
1억 초과~5억 | 20% | 1,000만원 |
5억 초과~10억 | 30% | 6,000만원 |
10억 초과~30억 | 40% | 1억 6천만원 |
30억 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
- 재산가액 결정
아파트, 토지, 상가에 따라 '감정 평가'가 필요할 수가 있습니다.
아파트인 경우 '유사 매매 사례가액'을 적용할 수도 있습니다.
거래가 많지 않은 시골에 있는 토지는 유사 매매 사례가액이 없기에 '보충적 평가액'(법에서
정한 방법)으로 결정합니다.
그러므로 감정 평가액, 매매 사례 가액, 보충적 평가액 중 유리한 절세 플랜을 설계하는게
중요합니다.
Q: 그런 플랜을 짜는게 세무사님의 역량이겠네요.
A: 맞습니다. 여기에서 상담을 해 드리거나 컨설팅할 때 중요한 점은 재산을 평가하시는 감정 평가사님이세요.
평가액이 낮아 당장 세금이 적다고 무조건 유리하다고 볼 수 없는 것은
나중에 재산을 처분, 양도할 때 양도세가 많아지고, 요즘에는 중과도 부활한다고 하기 때문에 그때 가서 높은 세율을 적용받게 됩니다.
Q: 30억 자산을 상속하게 되면서 상속 자산을 담보로 8억을 대출받아서 상속세 8억 4천만원을 납부해도 상관없는거잖아요.
A: 네, 전혀 상관없습니다.
Q: 그럼 증여도 마찬가지죠?
A: 맞습니다.
Q: 받은 증여 자산을 담보로 대출받아서 증여세를 내는 것도 가능한거죠.
A: 그 대출보다 세무서에서 혜택을 주는 '연부 연납 제도'가 있습니다.
세무서에서 연부연납이 허가되면, 해당 부동산에 근저당 설정을 합니다.
증여는 5년, 상속은 10년에 나누어 분납하되 매년 분납하는 세액에 '연부연납 가산금(현재 3.1%)'이 붙습니다.
8억 4천만원 상속세를 10년 분납한다면, 원금 700만원+이자 217만원=대략 917만원(월부담금)이 되겠습니다.
대출 이율과 비교해서 상황에 맞게 설계하시고 선택하시는 것이 중요합니다.
Q: 상담을 하다 보면 증여를 하시는 분들이 많습니다.
살아계실 때 증여로 정리를 하고, 일부는 상속을 하자는 경우가 많거든요.
예를 들어,
부모가 두 분 다 살아 계시고, 자녀가 아들 두 명 일때 최대한 절세하면서 아들 두 명에게
부동산 자산을 증여하려면~
30억 토지 건물을 부모님이 새로 신축하려고 한다면,
어떤 타이밍에 어떤 방식으로 증여를 하는게 가장 유리한가?
2. 두번째 주제: 증여의 타이밍
- 재산가액 뿐만 아니라 자녀의 상태가 아주 중요합니다.
소유권 이전을 하려면, 증여세를 납부할수 있어야 하는데 세금조차 납부할 수 없다면 증여세도 재산가액에 합쳐져 계산합니다.
그렇게 되면 10억 이상의 세금이 나오게 됩니다.
- 부동산 가치가 올라가면서 세금이 증가하는데 자녀의 연봉이 못 따라가는 경우가 굉장히
많습니다.
이럴 경우에는 하루라도 빨리 증여의 계획을 세우는게 실질적으로 좋고,
일부 증여를 해서 자녀가 부동산 가치 상승을 누리게끔 하는 방법도 있습니다.
A: 예를 들어 목동같은 경우 90년대 취득가액이 1억이 안되는데 지금은 30~40억이 됩니다.
아파트 한 채만 가지고 계시다가 부모님이 돌아가시게 되면 갑자기 상속세를 감당하기가
어렵습니다.
그런 부분을 자녀와 미리 상담을 받으시는게 좋으실 것 같습니다.
Q: 저희 건축 개발 사업도 마찬가지입니다.
토지· 건물을 가지신 부모님들이 다 증여하자니 부담이고,
상속을 하자니 차액도 커지고 해서 세금 부담을 걱정하시는 분들이 많습니다.
3. 세번째 주제: 실제 상담 사례
- 월세가 1억 이상 되는 노후된 건물을 자녀에게 증여를 하려고 했는데 받아갈 세금이 없는
경우가 있었어요.
그래서 저희가 건물만 자녀에게 증여를 하고, 토지는 부모님의 소유로 하는 방법을
선택했습니다.
월세를 자녀가 받는다면, 자녀는 토지를 부모에게 무상으로 빌려오는 경우가 되는데 이건 부당 행위라서 자녀는 부모님에게 지대료를 지급합니다.
월세 가치가 지대료보다 높은 경우, 자녀는 그 잉여금으로 토지를 조금씩 매입하거나, 증여를
받아서 증여세를 낼 수도 있습니다.
이 경우 꼭 알아 두셔야 할 것은 장기간의 플랜이기 때문에 중간에 부모님이 돌아가시게 되면,
다시 상속이 될 수 있습니다.
Q: 지대료 책정은 어떻게 합니까?
A: 토지 감정평가를 받은 후 지대 이자(보통 4%)를 산정합니다.
지대료(2억)가 월세(1억)보다 높은 경우는 실행이 불가능합니다.
A: 부모님 건물을 멸실하고, 자녀 건물로 신축하는 것도 한 방법이 되겠습니다.
신축 건물의 높아진 월세로 지대료를 지불하는 거죠.(이럴 때는 자녀분이 건축비가 있어야
합니다.
Q: 토지 담보로 자금 조달하는 방법은 어려운가요?
A: 토지의 소유주가 부모님이기 때문에 증여가 됩니다.
Q: 은행 입장에서는 담보제공자가 부모여도 상관이 없는데 세무적인 면에서는 증여가 되는
거군요.
이자를 계산해서 차액의 이익이 발생할 경우는 증여세가 적용됩니다.
Q: 건축비도 수억원, 수십억원인데 위방법이 어렵다고 한다면,
절세를 위해서 토지 증여를 해서 지분으로 줄 수 있는 타이밍은?
A: '증여재산가액'이 제일 먼저이기 때문에 가치가 최저일 때가 좋겠습니다.
또 어느 정도 지분을 주실 건지 결정해야 합니다.
자녀뿐만 아니라 며느리, 사위에게까지 여러 사람에게 증여를 하면 세율은 분명히 낮아지게 되어 있습니다.(많이 못 봤습니다.)
Q: 며느리, 사위는 자녀 공제가 없지 않나요?
A: 자녀는 5,000만원 공제인데 며느리와 사위는 1,000만원만 공제됩니다.
수증자 인원이 많을수록 누진세 부담은 적어집니다.
단 자녀분이 증여세를 낼 수 있느냐기 가장 중요합니다.
4. 네번째 주제: 상속 증여 시믈레이션
-30억 주택이 증여되었을때
부부: 30억-0.5억 공제=29.5억 괴세표준.
29.5억*40%-1.6억=10.2억 정도 산출세액
-30억 주택이 상속되었을 때
배우자가 없는 경우: 30억-5억 공제=25억 과세표준
25억*40%-1.6억=8.4억 정도 산출세액
배우자가 생존한 경우: 30억-배우자 공제 10억=20억 과세표준 (배우자 지분이 클수록
공제액이 높아집니다.
20억*40%-1.6억=6.4억
※ 따라서 상속과 증여를 비교하게 되면, 증여세가 가장 많이 나올 수 밖에 없습니다.
- 그럼에도 불구하고 증여를 선택하시는 경우는,
부동산 외에 코인, 주식, 수익성 부동산까지 있다고 하면 재산가액이 높아지게 되는데,
산출세액도 많아질 수 밖에 없습니다.
상속 재산 규모가 크다면 사전 증여를 검토하시는게 좋습니다.
돌아가시기 전 10년간의 증여도 합쳐서 상속에 포함이 되고, 상속인이 아닌 경우는 5년간을
합쳐서 상속으로 계산합니다.
- 부모님이 건강하시고 연세가 많지 않으시다면 사전 증여를 해서 합산 재산에서 배제시키는 것도 전략이겠습니다.
며느리와 사위는 상속인이 아닙니다. 그러므로 돌아가시기 전 5년 합산입니다.
건강이 안 좋으신 경우, 며느리와 사위에게 증여하시면 5년 후 상속 재산 합산에서 제외가
되겠습니다.
- 부동산의 미래 가치가 상당할 것으로 판단된다면 증여세를 내더라도 증여하는 것이 유리할 수
있습니다.
미리 증여를 했을 때 부동산 가치가 오른 시점에서 상속이 발생해도 증여 당시 가격으로 합산이 됩니다.
과거에 사전 증여로 증여세를 많이 냈다고 해도 상속세보다 훨씬 이득이 되겠습니다.
- 부모님 나이, 자녀의 수, 자녀의 소득 상태에 따라서 경우의 수가 많기 때문에 상황에 맞추어서
상담하시는것이 좋겠습니다.
- 증여자가 다수인 경우
50억 재산을 한 명에게 증여하는 경우: 40%로 계산하면 산출세액 20억
50억 재산을 두 명에게 증여하는 경우: 각각 8억씩 16억
- 공평하게 나누었을 때 소유권의 문제가 발생하는 경우도 있습니다.
개발이나 처분을 할 경우 문제가 발생합니다.
또 증여받은 분이 돌아가시게 된 경우 그 자녀에게 상속되면 소유자가 엄청나게 많아집니다.
재개발이 되어도 의견 합치가 되지 않아 팔지 못하는 경우도 있어서 이런 부분도 고려해야 하지 않을까 생각합니다.
Q: 월세 받는 임대 사업자인데 연로하셔서 상속 증여를 고민하시는 경우가 많거든요.
여태까지의 설명과 달라지는 게 있을까요?
A: 달라지는건 없습니다.
증여는 증여하는 재산을 기준으로 세금이 발생합니다.
개발 이슈가 있을 경우는 사전 증여가 최선입니다.
Q: 부동산 자산이 많거나 재산가액이 클 때, 분리가 되어 있으면 사전 증여를 적극적으로 고려하는게 좋겠군요.
A: 상속세 납부 기간이 6개월로 매우 짧기 때문에 부동산이 많은 경우에는
원활한 상속을 위해 일부 현금화를 권유합니다.
상속세를 못 내는 경우에는 물납이라든지, 급매 처분을 할 수 밖에 없게 되거든요.
부동산의 일부를 증여하면 상속에 대한 부담이 줄어듭니다.
특히 개발 이슈나 나대지 상태에 있는 부동산의 경우는 미리 계획을 짜 보시는 것도 좋겠습니다.
A: 사전 증여는 10년안에 돌아가시면 합산이 되잖아요.
그렇기 때문에 미리 미리 세무 상담을 받아 보시는걸 권해 드립니다.
Q: 오늘 세무사님을 통해서 좋은 말씀을 많이 들었습니다.
저희가 상담을 통해서 증여 상속 부분을 많이 듣거든요.
개발 상속뿐만 아니라 각자의 상황에 따라 변수가 아주 많다는 것을 알았습니다.
많은 변수에도 상속과 증여에 대한 개략적인 기준은 잡히지 않았나 생각합니다.
상담할 때 수시로 연락드려서 도움을 많이 받아야 될 것 같습니다.
A: 언제든지 연락주십시요.
제가 짧은 시간에 설명을 드리다 보니 케이스별로 설명이 부족했던 것 같습니다.
결정하시기 전에 상담은 꼭 하시기 바랍니다.
Q: 오늘 '할거니 말거니'의 첫시간이었습니다.
앞으로 좋은 콘텐츠로 인사드리겠습니다.
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