남산 뷰인데 공실? 엘베 없는 노후 건물도 '연 수익 6억' 호스텔이 될 수 있을까?｜호스텔 리모델링
- inthevinecorp
- 3월 3일
- 3분 분량
-조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 ;부동산별거니'에서
'남산 뷰인데 공실? 엘베 없는 노후 건물도 '연 수익 6억' 호스텔이 될 수 있을까?
｜호스텔 리모델링'
이라는 주제로 이야기를 나누었습니다.
오늘의 현장은 중구 명동과 충무로 사이에 있는 건물입니다.
저희 회사에 호스텔 리모델링 변경 의뢰를 하셨습니다.
지하 1층~지상 4층 근린생활시설 건물로 4층과 5층은 공실 상태입니다.
영동역에서 도보로 6분, 충무로 역에서는 5분 거리에 있어서
호스텔로 운영하게 되면 기존의 사무실 임대료와는 비교가 안되는 고수익 창출이 가능합니다.
건물 상태를 한 번 보실까요?
엘리베이터가 들어갈 수 있는지 공간을 확인하고 비용 산출도 해 보겠습니다.
건물이 81년도에 준공된 건물입니다.
건물 입구부터 소개하겠습니다!
Q: 계단 입구가 좁아서 엘리베이터 공간으로 적절할까요?
A: 건물을 둘러 보고 엘리베이터 공간을 찾아봐야 겠지만....
기존 계단을 철거해 엘리베이터 자리를 마련할 수도 있겠어요. 계단 화장실 공간도 있고...
그런데 문제는 화장실 옆 기둥과 그 위에 보가 지나가고 있어서
이 구조물과 계단을 철거하게 되면, 어마어마한 비용이 들어 갑니다.
그러므로 계단에 엘리베이터 설치는 절대 비추입니다. 거의 신축하는 정도의 비용이 들어갑니 다.
복도와 계단 사이의 벽도 구조를 받치고 있는 내력벽으로 보입니다. 위에는 건물을 지지하는 보입니다.
내력벽과 보를 부수면 아까 말씀드린 대로 굉장한 비용이 발생합니다.
이런 구조를 보고 엘리베이터 자리를 합리적으로 잡는 것이 중요합니다.
건물 4층을 보시겠습니다.
4층 구조의 형태가 2층, 3층에도 이어져 있습니다.(1층~3층은 사무실 임대중)
1.5m 후퇴되는 베란다가 있습니다.
80년대 당시 '도로 사선 제한'(지금은 없어짐)에 의해서 건물의 높은 부분이 뒤로 후퇴한 것 같습니다.
set back 된 부분을 이용해서 엘리베이터를 설치하면 될 것 같습니다.
도로 사선으로 인해서 후퇴된 부분에 엘리베이터를 설치해도 되는 지 중구청에 문의해야 될 것 같습니다.
애냐하면 면적이 늘어나는 것에 문제가 없는지 확인하고, 구조적으로도 문제가 없는지를 확인하고 설치해야 합니다.
엘리베이터 후보지 세 군데 정리해보겠습니다.
첫번째: 복도와 계단 철거 후 시공
- 비용이 많이 듭니다.
두번째: 후퇴된 부분에 시공
- 가능한데 2층과 3층은 구조적으로 죽는부분이 발생합니다.
- 벽에 딱 붙게 설계하는 것이 좋습니다.(창고나 보관함 형태로 활용할 수는 있습니다.)
세번째: 바깥에 설치
- 구청과 협의해서 연면적에 포함해서 공간 활용이 가능한지 알아보고 문제가 없다면
가장 좋은 방법이 되겠습니다.
자, 이제 5층으로 올라가 보겠습니다.
옥탑같은 공간이 있어서 이 부분도 활용하면 좋겠습니다.
요즘 SNS를 활용하는 20~30대들을 위한 로비, 식당, 주방 등에 임팩트있게 하면
주변 호스텔보다 경쟁력이 UP되리라 생각합니다.
Q; 호스텔과 사무실에 대한 수익 차이는?
A: 호스텔은 BED 로 판매하기 때문에 수익률이 굉장히 높은 걸로 알고 있습니다.
이 주변의 건물들이 굉장히 노후되어서 평점이 많이 낮습니다.
황금 위치에 SNS를 하는 젊은 관광객들에 맞추어 매력 포인트를 준다면, 엄청난 경쟁력을 확보 할 수 있습니다.
옥상으로 올라가 보실까요?
남산 타워가 보이는 환상적인 옥상 뷰를 공개합니다!!
Q: 여기가 한 층당 몇 평 정도 되나요?
A: 바닥 면적이 약 20평 정도 됩니다.
Q: 게스트 하우스에 보통 2층 침대를 놓는데, 베드를 다 채울 경우 예상 수익은 얼마정도 되나요?
A: BED 하나당 3평 정도면 충분하다고 생각하면, 한 층에 2층 침대 12개 가능합니다.
인근의 시세를 알아 보니까 BED 하나당 35,000원 정도, 새로 시설을 하면 40,000원 정도 받 을 수 있을 것 같습니다.
한 층에 약 50만원 수입으로 2층, 3층, 4층만 운영을 한다고 해도
하루에 150만원, 주말 가격까지 포함한다면 한 달 약 5천만원 매출이 발생합니다.
Q: 1년에 6억 수익이면,
A: 리모델링 비용 나오겠어요!!
건축주께서는 엘리베이터가 들어 가야 이 사업을 검토하고 싶다라고 말씀하셨는데요.
오늘 건물을 살펴본 결과,
입지가 너무 좋아서
엘리베이터와 관계 없이 이 사업은 꼭 해야 하는 호스텔 사업이라고 생각이 됩니다!!
엘리메이터가 있으면 더 금상첨화겠지요.
외국인 관광객 2,000만 시대에 좋은 입지의 명동에서 좋은 프로젝트를 완성하고 싶습니다.
현장에서 직접 짚어드린 엘리베이터 위치와 사업성 분석 결과!
노후 건물 리모델링을 고민 중인 분들이라면
이번 영상을 통해
임대 수익을 뛰어넘는 사업 수익의 가능성을 발견하시기 바랍니다.
임대가 나가지 않아 방치된 노후 건물에 새로운 생명력을 불어넣는 법,
이번엔 '호스텔'입니다.
많은 분이 엘리베이터가 없으면 사업이 안 될 거라 생각하지만,
타겟과 전략이 확실하면 결과는 달라집니다.
더 자세한 내용을 들으시려면~
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