꼭 원삼면 땅이 아니어도 괜찮습니다. 용인 원삼면 인근 지역 원룸 건축이 '진짜 기회'인 이유ㅣ재능기부무료상담
- inthevinecorp
- 1월 20일
- 3분 분량
-조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 '부동산별거니'에서
[꼭 원삼면 땅이 아니어도 괜찮습니다. 용인 원삼면 인근 지역 원룸 건축이
'진짜 기회'인 이유]
라는 제목으로 '재능기부무료상담' 내용을 쵤영했습니다.
용인 원삼면에 하이닉스가 들어선다는 소식으로 원룸 시세가 엄청 올라 가는 상황에서~
의뢰인은 원삼면 바로 인근에 토지를 갖고 계셔서 원룸 건축이 가능한지 상담 받으러 오셨습니다
상담자: 보유하신 땅에 건축하시려는 목적은?
의뢰인 : 임대 사업으로 월세 수익이 목적입니다. 근처 하이닉스 공장 계획이 있습니다.
상담자: 여기는 생산관리지역입니다. 그래서 아래와 같은 조건으로 건축할 수 있습니다,
상담자: 1층에 근생도 넣고 싶으신 건가요?
의뢰인: 2층부터 원룸이 효율적인 것 같고, 1층은 임대료 관계로 근생을 계획하고 싶습니다.
상담자: 임대만 나갈 수 있다면 당연히 근생이 좋지요.
낮은 건폐율 덕분에 대지 조성을 1000㎡ 까지 가능합니다.
의뢰인: 이 근처에 4차선 도로 확장 계획이 있어서 도로 확장으로 주차장 면적이 줄어들까 걱정됩 니다.
상담자: 인허가 관련해서 시청이나 구청하고 협의할 때 그런 계획이 있다면, 조건부로 협의를 합니 다.
의뢰인: 여유있게 건축을 했다가 나중에 주차장의 일부가 잘리면
건물의 경쟁력이 떨어지지 않을까 걱정하고 있습니다.
상담자: 대지면적이 1000㎡ 까지 개발 가능한데 약300평 정도 됩니다.
개발 제한으로 MAX 1000㎡이고, 나머지 71㎡는 전으로 두셔야 합니다.
전으로 둔 부분은 농지법 시행령으로 5년 이내에 개발할 수가 없습니다.
개발하시려면 명의이전을 해서 다른 사람이 개발을 해서 면저 제한개발에 예외가 되게 하는 수밖에 없습니다.
상담자: 4층 건물 건축 계획을 추천드립니다.
의뢰인: 무조건 짓는게 이익은 이익인데 예상 건축비에 따라 건축 가능한 층을 결정하는게 좋겠습 니다.
상담자: 사업성과 사업비 조달 문제를 보면서 결정해야 겠지요.
현재 있는 전을 대지로 바꾸는 것만도 자산 가치는 매우 커집니다.
상담자: 도면도 건축 계획도 아직은 없는 상황에서 1.5룸(전용 면적 9평) 정도로 한 층에 6세대 계 획이 가능합니다.
공실이 없게 계획하는게 매우 중요하지요.
의뢰인: 지금 당장은 건축 관련된 인부, 인력들 대상이 될거예요.
27년부터는 하이닉스 직원들 대상이 될 수가 있거든요. 그래서 저희도 원룸보다는 최소 1.5룸 이상으로 건축을 희망합니다.
하이닉스가 건축되는 곳은 원삼면이고, 원삼면은 월 100만원까지 시세가 형성되어 있어 요.
인프라가 완전 시골이어서 물건이 없을 정도입니다.
저희는 원삼면 인근 지역이라 월 70~80만원 정도 생각하고 있습니다.
의뢰인: 저희가 1층에 근생을 넣으려고 하는 건 다세대만 있는 것보다 편의점이나 부동산이 들어 오면 입주자나 동네 주민들도 이용할 수 있고,
또 가까운 근거리에 SK 직원들 숙소 200세대 계획이 있어서
지역 특성을 고려하면 근생을 계획하는 것이 좋지 않을까 생각하고 있습니다.
상담자: 지금 당장은 근생이 그렇게 매력적으로 보이지는 않습니다.
원하시는 계획으로 목적 달성이 가능한 땅인데 비용이 어느 정도 들어갈 지는 구체적으로 살펴 봐야 합니다.
대략적으로 봤을 떄 18세대 가능, 월 80만원 시세로 월세 수익만 1,400만원, 근생 월세 추가 되겠지요.
사실은 제 생각엔 1층도 원룸이 이득입니다만, 장기적인 가치까지 고려하면 의뢰인의 건 축 계획도 좋은 방향입니다.
상담자: 비용은 러프하게 약 17억 중후반 공사비를 예상합니다.
의뢰인: 원룸과 상가 공사비 차이가 큰가요?
상담자: 원룸이 옵션이 들어가므로 사업비가 더 들어갑니다.
상담자: 다음은 자금 조달 방법인데 자산 상황을 어느 정도 말씀해 주셔야 상담이 가능합니다.
PF대출은 지금 어렵습니다.
의뢰인: 담보 대출은 한계가 있잖아요.
상담자: 이 땅으로는 담보 대출이 안됩니다. 다른 부동산 자산이 필요합니다.
의뢰인: 아파트는 입주한 지 1년이 됐고 시세는 6억정도 됩니다. 30년 짜리 3억 5천 대출이 있습 니다.
그외 지식산업센터 상가, 수지와 동탄 상가, 토지 612평입니다.
상담자: 우리 사업 관련 1금융권 금리 4.1~2%장도입니다.(25.10.23 기준)
2금융권은 5.5~8% 이상입니다.
상당자: 토지는 이미 보유중이고 건축비 대출만 필요한 사업 형태라서 굉장히 높은 수익이 나올 겁 니다.
상하수도가 다 매립되어 있어서 인입 공사비도 절약할 수 있습니다.
의뢰인: 저희는 건축비때문에 3층까지로 생각하고, 4층은 농막 정도로만 10평정도로 생각했어요.
상담자: 여기는 월세가 받처 주기 때문에 많이 지을 수록 수익률은 올라갑니다.
한 층을 줄이면 6개 호실이 줄어드는거죠.
의뢰인: 1차적인 사업비 조달이 가능할지가 문제이고, 임대가 다 안되어 건축비를 못 갚을까 걱정 되는 부분이 있지요.
그런 심리적인 문제로 건축의 규모를 줄이려고 하는 겁니다.
상담자: 그런 문제의 비중을 너무 크게 생각하다 보면 사업 시작을 못하게 되지요.
상담자: 사업 시작 전에 일정의 프로세스로 구체적인 답변을 할 수가 있습니다.
도면을 작성하고 사업비를 산출해서 대출을 확인해야 이 사업의 가능성, 수익성을 더 구 체적으로 검토할 수 있습니다.
상담자: 건축 규모 4층으로 계획했는데 현실적으로 절대 금액이 부족하다면 3층까지만 건축하는 것으로 계획하시면 되겠습니다.
카톡빙을 개설하셔서 서로 협의하여 좋은 방향으로 결정하는 걸로 하겠습니다.
의뢰인이 상담 후 적어주신 상담 후기입니다.
더 자세한 내용을 영상으로 보시려면~
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