40년 된 불법 건물, 엘리베이터 넣고 '합법화 리모델링', 위반 건축물 해소의 기적ㅣ대수선 리모델링
- inthevinecorp
- 2025년 11월 14일
- 2분 분량
-조건희대표의 ;부동산별거니'-
유튜브 "부동산별거니'에서
'40년 된 불법 건물, 엘리베이터 넣고 '합법화 리모델링', 위반 건축물 해소의 기적ㅣ대수선 리모델링'
이란 주제로 현장을 직접 가보고 확인하는 영상을 촬영했습니다.
1. 의뢰인 프로젝트 소개
현재 근린생활시설과 단독 주택으로 구성되어 있는 주택을
전체 근린생활시설로 용도 변경하고 대수선하는 프로젝트입니다.
# 위반건축물
위반건축물은 허가나 신고 없이 시공한 건축물로 대출이 안 나오고,
주택이 위반건묵물로 되어 있으면 전세 보증보험 가입이 불가합니다.
근생이나 상가의 경우에는 인허가 등록이 제한됩니다.
2. 엘리베이터 위치 선정 요소
Q: 엘리베이터 설치 시 중점적으로 봐야 하는 요소는?
A: 벽이나 기둥, 보를 건드리지 않는 범위에서 공간을 찾는게 우선입니다.
엘베 설치 공간이 나오지 않는다면 구조 보강을 해야 되기 때문에
시간과 비용이 많이 들어가 사업성이 떨어집니다.
Q: 강동구는 어떤 동네인가요?
A: 잠실은 도시계획으로 이루어진 동네라 필지가 큼직하지만 강동구는 송파처럼 깔끔하게 계획된 동네는 아닙니다.
과거에는 강남 4구 지역에 포함된 곳이었고 도시 계획 측면에서는 아쉬운 점이 있는 곳입니다.
Q: 강동구의 재개발 구역 지정 가능성는 있나요?
A: 재개잘 지역으로 지정될 수는 있으나 재개발 지정 구역 크기가 작을 수도 있습니다.
3. 위반건축물 실태
- 위반 건축물에 원룸 8세대가 있는데 철근 콘크리트 조에 기둥과 보로 이루어져 있기 때문에
철거가 용이하여 위반 건축물 해소가 가능합니다.
4. 엘리베이터 설치 가능 공간
- 1987년도 준공 건물로 구조는 철근 콘크리트로 튼튼합니다.
- 1번 방안: 진입로 우측편에 엘리베이터를 설치하는 방안
- 2번 방안: 반 계단 올라가서 계단 참이라는 공간에 화장실이 있는데 그 곳에 설치하는 방안
화장실 위의 보가 힘을 많이 받는 곳이라 문제가 있긴 합니다.
이런 보를 건드리면 시간과 비용이 많이 드는 복잡한 리모델링이 될 수 있습니다.
- 3번 방안: 외부에 설치하는 방안
이 방안은 건폐율, 대지안의 공지를 따져 봐야 합니다.
기존 도면과 건축물의 용도보고 일조권도 봐야 합니다.
여러 가지 요건을 고려해 볼 때 1번 방안이 선정될 확률이 높습니다.
Q: 보를 건들면 공사비가 얼마나 늘어나나요?
A: 연면적 약 170평 되는 건물의 주요 구조부를 건드려서 보강을 하게 되면,
보강 정도에 따라 차이가 있기 때문에 단정지을 수는 없지만 최소 8,000만원~1억원이 더 늘어납니다.
- 수직으로 올라가는 엘리베이터 공사를 위해 층별로 보를 다 건드리면,
철거와 구조 보강에 따르는 추가 공사비가 어마어마합니다.
그러므로 이런 사업을 검토할 때는 현장에 직접 나가
비용을 최소화시킬 수 있는 효율적인 공간을 찾아
사업성 여부를 판단하여 계획하고 대수선 공사를 하게 됩니다.
현장 조사를 통한 대수선의 계획과 사업성 여부의 판단!!
공사의 가장 중요한 핵심 아닐까요?
5. 의뢰인의 추가 요청 사항: 설비 배관까지 바꾸고 싶어 하십니다.
- 사업비용과 사업성을 꼼꼼히 검토하여 보겠습니다.
계약을 하게 되면, 현장의 생생한 모습을 전달해 드리도록 하겠습니다.
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