3층에서 4층으로, 200평에서 300평으로 더 높고 넓게 주택 건축이 가능하도록 법이 개정됩니다｜다세대·다가구 규제 완화 입법 예고설명
-조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 '부동산별거니'에서는
'3층에서 4층으로, 200평에서 300평으로 더 높고 넓게 주택 건축이 가능하도록 법이 개정됩니다
｜다세대·다가구 규제 완화 입법 예고'
라는 제목으로 '주택 공급 확대를 위한 건축법 시행령 일부개정령안에 대해 설명하고자 합니다.
그럼 다세대, 다가구 건축 관련한 중요한 입법 예고 내용을 살펴보겠습니다.
'건축법 시행령 일부 개정령안' 이 2026년 9월 17일 발표되었습니다.
주요 내용을 살펴 보면,
1. 다세대주택의 주민공동시설(헬스장, 회의룸)을 용적률 산정 시 연면적에서 제외
※ 아파트의 커뮤니티시설은 잘 되어 있어서 가치도 높아지고 삶의 질, 환경도 좋지 않습니까?
앞으로 다세대주택에도 '주민공동시설' 설치로 가치를 충분히 상승시키겠다는 의미입니다.
'다세대 대단지 주택'이 형성되면, 아직은 아파트와 비교할 바는 아니지만
기존의 다세대주택에 비해서 가치높은 '다세대 단지' 구성이 가능합니다.
2. 다세대·다가구 주택의 주택바닥면적 기준을 660㎡ 에서 1,000㎡ 미만으로,
약 200평에서 약 302평으로 증가
3. 다가구주택의 층수 기준을 3층 이하에서 4층 이하로 각각 상향하여 주택 공급 활성화에
기여하고자 함.
요즈음 정부가 주택 공급에 대한 노력을 많이 하고 있습니다.
정부의 강력한 의지가 보이는 이 때,
건축을 준비하시는 분들은 토지가가 더 오르기 전에 적극적으로 준비하실 필요가 있겠습니다.
또 토지를 보유하신 분들 입장에서도 굉장히 사업성을 증대할 수 있는 포인트가 되겠습니다.
'개정시행령 세부내용'은 입법예고된 내용이라서 바로 시행되는 게 아닙니다.
10월 26일이 의견 제출 마감일입니다.
입법예고가 종료되면 각종 법제 심사 과정을 거쳐서 국무회의를 통과해야만 시행령이
발표됩니다.
공포된 날부터 시행된다고 보시면 됩니다.
큰 문제가 없다면, 약 1~2개월 정도 , 수정할 사항이 있다면, 약 3개월 전후로 시행이
예상됩니다만, 그 추이를 반드시 지켜봐야 합니다.
참고로 상위 건축법의 개념인 '일조권 개정안'이 11월 12일부터 시행될 예정인데
'건축법 시행령 일부 개정령안' 도 빠르면 같이 시행될 수 있지 않을까 하는 기대도 조심스럽게
해 봅니다.
☆☆그럼, 시행령을 적용한 시믈레이션을 통해 사업에 어떤 영향을 끼칠까 알아보겠습니다.☆☆
위의 2번 항목의 시믈레이션입니다.
2. 다세대·다가구 주택의 주택바닥면적 기준을 660㎡ 에서 1,000㎡ 미만으로
※ 예전에 100평의 땅을 사서 다세대주택을 지을 때,
2종 일반 주거지역의 용적률을 200%(지금 현재는 250%로 완화)로 계산한다면
100평 이상의 땅을 샀을 때 다세대주택으로서의 활용이 불가했습니다.
(100평*용적률 2배=200평)
왜냐하면, 다세대·다가구 주택의 주택바닥면적 기준이 660㎡(200평)이었기 때문입니다.
※ 예를 들어 150평의 땅을 샀을 경우,
용적률 200% 적용하면 300평인데 다세대·다가구 주택의 주택바닥면적 기준이 660㎡(200평)이므로 나머지 100평은 다른 용도로 계획할 수 밖에 없었습니다.
그런 이유로 100평 이상의 땅이 인기가 없었다는 얘기입니다.
※ 앞으로 150평의 땅에 다세대주택을 지을 경우
150평 되는 땅에 용적률 200%와 다세대·다가구 주택의 주택바닥면적 기준 1,000㎡ 미만으로 적용해서 300평 까지도 건축이 가능합니다. 굉장히 중요한 내용입니다.
또한 일조권 완화를 통해서 건축물의 연면적이 증가되는
100평 전후의 땅들의 사업성이 훨씬 더 좋아질 것입니다.
앞으로 '대단지 다세대주택 계획'과 '일조권 완화', '연면적의 증가'로
사업성을 증대시킬수 있는 프로젝트의 범위가 늘어날 것입니다.
위의 3번 항목의 시믈레이션입니다.
3. 다가구주택의 층수 기준을 3층 이하에서 4층 이하로 각각 상향
다세대주택과 다가구주택에 적합한 토지가 다릅니다.
소형 면적일수록 다가구주택 짓기가 더 유리합니다.
※ 예전에는
일반적인 다세대 5개층을 건축할 때 1층 필로피로 하고 아래와 같이 건축합니다.
그런데 다가구 주택은 짓고 싶어도 층수 제한이 3개층이라서 4개층 모두 다가구주택으로 활용이 불가합니다.
그래서 근린생활시설을 1개층 넣고, 3개층을 다가구주택으로 한 후, 근생을 불법으로 주택으로 사용하는 사례도 많았지요.
※ 소형 땅에 다가구주택을 건축하려고 계획하시는 분들께 아주 중요한 법안이 통과된 셈입니다.
또 과거에 근린생활시설을 건축했다가 다가구주택으로 불법 사용하는 경우,
주차 대수 등 기준에만 맞으면, 불법 건물을 양성화할 수 있는 현실적인 법안이 만들어졌다고
볼 수 있습니다.
다가구주택의 층수 기준을 3층 이하에서 4층 이하로 각각 상향됨으로,
앞으로 소형 대지에 다가구주택 건축도 검토하는 일이 굉장히 많아질 것으로 사료됩니다.
※ 앞으로 다세대주택의 층수 완화도 검토되고 있는 중입니다.
※ 앞으로 도시형 생활주택 단지형 다세대로 계획하는 경우
기존의 다세대주택의 층수인 4층을 5층, 6층까지 완화해줬어요.
앞으로 다세대주택의 층수를 2종 일반 지역에서 7층까지 완화해 주는 방안을 검토중입니다.
아주 특별한 완화이자, 상업 지역에서는 큰 혜택이 되겠습니다.
※ 도시형 생활주택과 오피스텔이 섞여있는 프로젝트의 경우,
도시형 생활주택으로 건축하게 되면 용적률 서비스를 받을 수 있는 발코니 면적 공사가
가능합니다.
이렇게 한 개층이 완화됨으로써 사업성 증대에 영향을 미칠 수 있는 포인트들이 발생하기
때문에 관심있는 분들은 꼭 알아두셔야 합니다.
※ 2종 일반 주거지역에서 높이 제한이 크지 않은 땅들은 앞으로 인기가 높아질 것으로
생각됩니다.
실제로 저희 고객중에서도
제한사항들로 인해 건축을 포기하셨던 분들께
제가 직접 연락을 드렸습니다.
완화된 사항을 말씀드리고, 사업성 뿐만 아니라 기존의 문제점들이 개선되었기 때문에
고객들이 다시 사업을 검토중이십니다.ㅎ
이 영상을 보시고, 관계가 되시는 분들이 많으실 것이라 생각합니다.
지금 건축을 계획하고 계시거나 토지 활용을 고민 중이시라면,
영상의 내용을 꼭 참고하셔서 중요한 기회를 놓치지 않으시길 바랍니다.
필요하신 부분들이 있으시면 언제든지 문의주시면 적극적으로 상담해 드리겠습니다.
더 자세한 내용을 들으시려면~
3층에서 4층으로, 200평에서 300평으로 더 높고 넓게 주택 건축이 가능하도록
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