24평 대지에도 빌딩을 지을 수 있나요?｜재능기부 무료상담
-조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 '부동산별거니'에서
'24평 대지에도 빌딩을 지을 수 있나요?｜재능기부 무료상담'
을 촬영했습니다.
'24평 대지 위 펼쳐지는 초소형 건축 도전기'
한 번 들어보실까요?
의뢰인의 상담 부지는
직접 집을 지으려다가 포기하시고 상담을 오셨기 때문에
이미 철거되어 있는 상황,
두 필지 합쳐서 27평의 초소형 대지로, 도로로 2.6평 빠져서 24.6평 건축.
건폐율 56%, 용적률 113%, 지상 2층+옥탑 포함하여 실제 면적 27평을 건축할 수 있습니다.
의뢰인: 원래 처음 계획은 증축해서 3층을 올릴 생각을 했는데, 포기해서 옥탑을 생각했습니다.
상담자: 초소형 지상 2층의 근린생활시설 신축, 굉장히 심플합니다.
작은 땅에 임대 수입을 발생시키기 위해서 건축 계획하시는 거죠?
그리고, 직접 건축을 시도하셨다면서요?
사실 저희 회사가 없어도 건축이 가능한 규모이거든요.
근데 왜 하시다가?
의뢰인: 처음에 그냥 쉽게 생각해서 철거하고, 기초하고, 기둥 세우면 되겠지 했는데 막상 해보니 혼자서는 철거도 역부족이라는 느낌을
받았어요. 뭔가 알아야 철거도 어느 정도 해야 된다 라는게 나오잖아요.
상담자: 확실히 전문 분야는 맞죠.
아무리 작은 규모의 건축이라 할지라도 전문적으로 안 하면 자꾸 시행착오가 생기고,
그렇게 되다 보면
시간과 비용의 로스가 발생할 수 밖에 없습니다.
의뢰인: 쉽게 생각할 게 아니더라구요. 그래서 의뢰를 하게 됐습니다.
상담자: 허가를 받으신 거니까 저희는 비용만 산출해서 말씀을 드리면 되는 거잖아요.
시공까지 저희가 하는 거고.
여기서 저희가 뭘 어떻게 도와 드리면 될까요?
의뢰인: 제가 알아본 바로는 수도계량기 위치가...
상담자: 그런게 도면에 잘 안나와 있어요. 설계 비용은 얼마 주신 거예요?
아주 저렴하게 하셨을 것 같은데요.
의뢰인: 700만원 주기로 하고...
상담자: 도면이 부실합니다.
건축 규모가 작고 단순하지만 별로 내용이 없어요.
계량기 위치 등 협의를 많이 해야 할 것 같아요.
의뢰인: 계량기 위치를 기초를 하게 되면 옮겨야 되잖아요.
노후 우수관도 빼야 된다고 들었거든요.
상담자: 네, 위치를 새로 잡아야죠.
시 하수관이랑 연결을 시켜야 되니까요.
뒷편에도 시 하수관이 있을 수도 있어요.
그건 구청에 확인해 봐야 합니다.
의뢰인: 건물 뒤쪽이 다 판자촌이라서 제가 알기로는 화장실이 따로 없는 걸로 알고 있어요.
상담자: 아, 그럼 여기 시 하수관이 없겠네요.
의뢰인: 네. 그래서 지금 표시된 곳이 공중화장실이에요.
상담자: 그러면 대로변에만 시 하수관이 있을 겁니다.
의뢰인: 네. 그럴 가능성이 있습니다.
상담자: 정화조에서 끌어 와서 도로변 시 하수관으로 연결이 필요하겠네요.
의뢰인: 제 계획은 자동차 관련 업체를 1층에 임대하길 희망하거든요.
상담자: 도면에 창호도를 별도로 못봤어요.
폴딩 느낌의 그림을 그려 주셨더라구요.
이거에 대한 협의도 필요해 보입니다.
상담자: 층고가 3,600. 3,000 해놓으셨어요.
이렇게 한 이유가 있나요?
의뢰인: 자동차 관련 업체가 들어오면 층고가 높으면 좋을 것 같아서 최대한 높게 해 달라고
했거든요.
상담자: 저는 이게 낮다고 생각하는 거죠. 더 높아야 된다.
의뢰인: 근데 더 높이려면 문제가 계단이 더 늘어나야 하는데요.
상담자: 개수가 문제가 되지요.
한 계단 올라갈 때마다 20cm 늘릴 수 있거든요.
근데 이 길이가 나오는 게 문제인 거예요.
상담자: 임대를 두 군데 나눠서 주실 거 아니죠?
의뢰인: 나눠서 개별 임대 할 겁니다.
상담자: 아~ 그래서 출입구를 밖에다 내신 거군요.
저희 회사에서 당연히 할 수 있는 규모이고, 24평 근생이라는 게 더 매력적인
키워드입니다.
꼭 성공 사례로 만들고 싶은 마음도 있습니다. 이런게 흔하지 않거든요.
만약에 하게 되면 저희 회사에서 짓는 가장 작은 규모의 사업이 될 것 같아서 관심이
있습니다.
기간은 제가 생각했을 때 3개월 반? 마감까지 해서요.
상담자: 그리고 비용은 단순하게 규모가 100평이라면 얼마입니다라고 말씀드릴 수가 있는데요.
규모가 작아도 간접비 비용(소장 월급 등등) 은 비슷한 상황이 되거든요.
그래서 평당 얼마라고 희석을 했을 때 큰 규모에 대비해서 단가가 달라질 수가 있거든요.
비용 문제가 예민하게 됩니다.
어느 정도를 생각하시는지 모르겠지만...
규모가 작으니까 적게 나와야 되는데 간접비가 들어가다 보면 조금 단가가 높아질
가능성이 큽니다.
현장 규모가 작아도 인력의 일당은 똑같이 지급해야 하고,
그런걸 고려해서 도면은 부실하지만 저희가 상세내역을 뽑아 보겠습니다
원하시는 부분의 변경 사항도 적용해서 산출하는 걸로 하겠습니다.
상담자: 지금 말씀하시는 건축 비용은 네모 부분에 대한 내역(옵션이라든지 협의 내용)을 반영해서 내역서를 작업해 드리는 거고,
철거는 이미 끝나셨으니까 상관없고, 설계도 이미 계약하셨으니까 상관 없는데요.
철거 후허가 조건에 따라서 발생하는 착공 전 전문업체 업무비(문화재 조사, 위치에 따른 교육 시설 안정성 평가 등 외주 용역비) 중에서 저희가 해당되는 것들에 대한 비용이
필요할 것 같구요.
또, 감리도 지정하셔야 될 거예요. 만약 건물이 작아서 필요없다고 하면 넘어가도
되십니다.
기술 지도 비용이필요합니다. 한 달에 38만원 정도?
인입 공사비는 구청에서 나오는대로 별도니까 이런 부분까지 상세하게 내역을 작업해
보겠습니다.
그러면 전체적으로 자금 계획을 수립할 수 있으니까 간접비도 한 번 뽑아볼 필요가
있습니다.
더 자세한 내용을 들으시려면~
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