이재명 정부의 부동산 정책 모아보기
- inthevinecorp
- 3월 3일
- 5분 분량
--조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 '부동산별거니'에서
'이재명 정부의 부동산 정책 모아보기'
라는 제목으로
9.7 부동산 대책을 시작으로 현재까지 발표된 현 정부의 부동산 정책을 한꺼번에 모아 보았습니다.
과거 가계 부채 대책인 '6.27 부동산대책'도 즉시 시행! 대응할 시간을 주지 않고 바로 시행했었죠.
1. 먼저 주택 공급 방안 정책 '9.7대책'입니다. (9월 8일 즉시 실행)
가장 관심이 많으신 1번~5번, 가장 피부에 와닿는 정책입니다.
주택 수급 현황에 대한 평가를 보면, 보급률이 지방은 100% 상회하나 (지방 인구는 늘지 않아 미분양이 넘침)
수도권은 100%이하다. (서울 93%)
① LH가 직접 시행(많은 시간이 소요)
원래 LH가 하는 일은 주택단지 조성후 분양을 민간에게 하고, 민간이 건축하여 민간이 분양하게 하는 일이었습니다.
그런데 LH가 직접 시행을 하겠다는 것입니다. (민간이 호황기에는 개발 이익을 누리고, 불황기에는 공급을 중단하므로?)
② 도심 내 노후시설이나 유휴부지 등을 활용하여 주택 공급
오래된 주택 지역에 공공임대주택을 2030년까지 2만호 정도 착공하겠다.(3종 준주거로 종상향 시켜서 사업 추진)
이 정책에는 한계가 있습니다. 정부 정비 사업을 통한 공급 수량은 많이 잡아도 1만호 이상은 힘들 것 같습니다.
-유휴부지(놀고 있는땅)를 활용해서 공급: 업무 시설 부지를 주택으로 공급
성대 야구장, 위례 업무 용지, 한국교육개발원(충북혁신도시로 이전) 토지에 1,800호, 1,500 호, 700호 추진
이 정책으로는 부동산 시장의 부족한 공급을 도심안에서 해결하기엔 어려워 보입니다.
③ 신축 매입 임대 공급 확대(저희 회사도 LH와 신축 매입 약정 사업을 진행하고 있습니다.)
-공실 상가, 업무 시설 등 비아파트를 용도 변경을 통해 공급
미분양된 지식산업센터 같은공실이 많은 곳에 한 줄기 빛과 같은 정책이 될 수도 있겠습니다.
-사회적으로 문제가 많은 생활형 숙박시설을 주거용 오피스텔로 용도 전환을 하여 주택 공급
④ 규제 지역의 LTV를 강화(대출 압박): 9월 8일 바로 시행
규제 지역의 LTV 담보 비율 50%를 40%로 낮춘다.(비규제 지역은 그대로 유지)
-주택 매매 사업자, 임대 사업자의 주택 담보 대출 0%
현재 규제 지역(송파, 강남, 서초, 용산)의 LTV 30%, 비규제지역은 60%인데
수도권 규제 지역 내 담보로 하는 매매사업자, 임대사업자의 대출을 LTV 0%로, 심하다고
생각될 만큼 엄청난 규제입니다.
-지방에 있는 주택을 담보로 수도권 규제 지역 내 주택 취득을 할 수 없다.
-전세 대출 한도 일원화: 보증 3사(SGI, HF, HUG) 대출을 수도권 규제 지역에서 1주택자에게 2억 으로 일원화
앞으로는 전세 시대가 끝나고 월세 시대가 도래할 것 같습니다.
2. 10월 15일 '주택시장 안정화 대책' 입니다.(주택수요관리, 금융규제강화, 거래질서확립)
서울아파트 가격 상승에 힘입어 거래량도 늘고, 재개발 사업, 빌라 시장에도 영향
준거 금리(코픽스)가 2%대, (건설 사업 대출은 3%~4% 초반 금리)
주택 경기에 대한 부동산 정책으로 신규 공급을 위한 시행과 시공이 이루어지지 않고 있습니다.
그래서 수요에 비해 공급이 부족한 상황입니다.(9.7 정책 참고)
① 조정 대상 지역과 투기 과열 지구 추가 지정(10월 16일 자로 효력 발생)
서울 전 지역과 경기도 12개 지역 확대 지정
대출, 세제, 전매 관련, 청약 관련, 정비사업에 관련된 규제 (9.8 부동산 대책 참고)
주 내용은 투기를 막기 위한 대출 제한 (주택 매매, 주택 임대 사업자, 주택 구입 목적의 주담대 규제)
건설 목적의 신축사업에는 대출 제한이 없습니다.(단, 프로젝트에 따라)
② 토지거래 허가구역 추가 지정안 : 투자 목적은 허가를 받을 수가 없음.(단, 건축을 위해 땅을 사는 경우 제외)
3. 다주택자 양도세 중과 부활(5월 9일 한도)
Q: 양도세 중과 실행할까요?
A: 과거에도 집값 잡는 부동산 정책이 있었음에도 집값은 우상향했습니다.
양도세 중과는 시장에서 매물이 사라지는 결과 초래, 수요에 비해 공급이 적으면 가격이
오르는 악순환이 발생하지 않을까 생각됩니다.
양도세 중과로 집을 팔지 않고, 그냥 버티는 경우도 생기겠죠.(보유세가 늘어난다면, 또 다른
문제가 되겠지만...)
Q: 강남 아파트 다주택자들은 이번에도 버틸까요?
A: 양도세는 매매가 이루어져야 내는 세금입니다. 양도세 중과라면 매물을 내놓을 사람이 없죠.
10억 차익에 8억이 세금이면, 팔지 않죠. 버틸 확률이 큽니다.
Q: 사람들이 양도세 중과 부활을 불안해 하는 이유는 무엇인가요?
A: 과거에 냈던 세금보다 훨씬 더 많은 세금을 내야 하니까...
2주택자나 3주택자로서 매매를 계획하셨던 분(상급지로 또는 서울로 이전 계획)들이 무섭게 된 거죠.
세금 내고 남은 돈으로는 내가 살고 있던 아파트도 못 삽니다. 결국 매매를 못하게 되겠죠.
Q: 양도세 중과를 피할 수 있는 방법은 없나요?
A: 건설임대사업자 등록시 세금 혜택이 있습니다.(강서구 방화동 재능기부 상담 사례, 편집 중)
노후된 다가구주택, 단독 주택을 가지고 계신 분들은 그 주택을 철거하고, 건설임대사업자를
등록하면,
양도세 중과X, 주택 수 포함X, 보유세 감면의 혜택이 있습니다.
'건설임대사업' 하기에 좋은 시기라고 할 수 있습니다.
※ 강서구 방화동 사례
방화동에 두 필지, 아파트가 두 채를 가지고 계신 분(4주택자): 방화동 두 필지 기존 건물
철거 후 건축하되
'건설임대사업자'로 등록하면, 2주택자가 됩니다. 2주택 중 차익이 덜한 것을 팔아서 처분하면
1주택자가 되어 많은 혜택과 세금 감면까지 받을 수 있습니다.
실제로 다세대 10세대를 지었어도 '건설임대사업자'를 등록하면,
1가구 10주택자가 아닌 무주택자로 인정을 받습니다.
Q: '빌라는 가격이 안 오른다' '빌라 사면 거지 된다' 는 말이 있는데 우리 회사는 왜 계속 빌라 시장에 집중하나요?
A: 최근 빠르게 진행되는 전세의 월세화, 월세 상승이 가속화되고 있습니다.
아파트는 자산 가치가 늘어나는 소유 재산인데 비해, 다세대주택은 현금 흐름이 발생하는 이점이 있습니다.
보유하는 동안 토지가 상승, 월세 상승으로 수익률이 괜찮습니다.
최근 정부에서 정비 사업을 활발히 추진하고 있는데, 그런 블럭에 건설임대사업자를 갖고 계시면.
10세대 다세대 주택을 '건설임대사업자'로 등록했을 경우, 입주권 10장이 나옵니다.
꾸준한 현금 흐름 발생, 재개발 시 입주권, 계속 우상향인 토지가, 노후 보장 측면 등 좋은 점이 있습니다.
양도세 중과 이전에 매각을 서두르시는 분들은, 단독이나 다가구주택을 매입해서
'건설임대사업자'로 혜택을 보실 수도 있겠습니다.
Q: 아파트 매각 후 땅이나 노후된 다가구나 단독 주택, 근생을 샀을 때, 건물을 지을 여유 자금이 없는 경우는 어떻게 하나요?
A: 매입을 했다면 철거 비용, 건축 자금이 있어야 하는데, 저희 건설 사업은 정책적으로 밀어주는 사업이라 자금 조달이 가능합니다.
Q: '건설임대사업'을 하려면 무엇부터 준비하면 될까요?
A: (주)인더바인 에 오시면 시작부터 끝까지 자세히 설명해 드립니다.
지역 선정부터 사업 규모 결정, 자금 조달 방법, 사업성 분석에 이르기까지 원스톱 솔루션을
제공해 드립니다.
다주택자이시면 타임라인(5월 9일) 이전에 계획을 미리 세우셔서 여유있게 부동산 정책에
대응하시길 바랍니다.
4. '보유세는 최후 수단'
Q: 보유세 인상이 되면 어떻게 될까요?
A: 국민들에게 많은 영향을 미치게 되는 부분이라 쉽지 않은 문제입니다.
Q: if, 보유세가 인상된다면 '1주택 실거주자', '다주택자', '무주택자', '건설 업계'는 각각 어떤 반응을 보일까요?
① '1주택 실거주자' 시나리오
-보유세 인상은 너무 억울할 수밖에 없죠.
과거에 2~3억에 사서 40년간 살았는데 지금은 60억~70억이다. 그동안 어떤 차액없이 계속
살기만 했는데
갑자기 가격이 많이 올랐으니 보유세 더 내세요 라고 한다면, 세금만 오르게 된 상황이 되지요.
실거주 아파트에 살기만 했는데, 집값 올랐다고 세금을 더 내라는 정책을 수용할 국민은 없겠죠.
② '다주택자' 시나리오
-첫 번째는, 월세 상승으로 전가할 가능성이 많습니다.
세금 압박으로 양도세 중과로, 팔 수도 없으니 보유 건물의 월세를 올려서 세입자들에게
전가시키는 경우가 발생하겠죠.
-두 번째는, '똘똘한 한 체'로 이동
특정 지역으로 몰리는 현상으로 지방 등 상대적으로 소외되는 현상이 발생하여 '부동산 양극화'를 초래할 수 있습니다.
수요가 몰리는 서울은 가격 상승, 지방은 늘어가는 빈 집과 가격 하락으로 지방이 슬럼화될 수도 있지 않을까 생각합니다.
-세 번째는, 증여의 방법입니다.
양도세가 무서워서 증여함으로 분산을 시켜서 주택 수를 조절한다든지 하는 경우도 생기겠죠.
정부의 정책으로 부동산 시장을 잡는다는 것은 너무 어려운 일입니다. 여태까지 시장을 이기는 정책은 거의 없었습니다.
③ '무주택자' 시나리오
'나는 집도 없는데 집값 많이 올랐으니 세금이나 많이 내라' 생각할 수도 있겠지만,
전가의 시나리오가 적용되어 월세나 전세가 올라가게 되면 무주택자들이 서울 외곽으로
밀려날 수도 있습니다.
보유세 인상 정책으로 인해서 유주택자에게 증세를 하면,
무주택자에게 상대적으로 좋을까요? 그건 아니라고 생각합니다.
④ '건설업계'에 펼쳐질 시나리오
부정적인 시그널로 주택 공급 차원에서 문제가 될 가능성이 큽니다.
주택 가격을 잡기 위해서 조세의 카드 말고, '공급의 카드' 등 다른 여러 방안도 있을텐데 하는 아쉬움이 있습니다.
조세 카드로 이렇게 너무 옥죄다 보면, 거래가 경색될 수도 있기 때문에 주택 공급자의
입장에서는 공급 부담이 커질 수 밖에 없습니다.
건설 경기 악화가 경제적인 경색, 나아가서는 경기 침체로 이어지지 않을까 하는 예상도 됩니다.
세금을 통해서 집값을 잡으려는 정책은 일시적인 효과를 보일 수는 있으나, 장기적인 효과는
보기 힘든 정책이라고 생각됩니다.
과거에도 재산세, 종부세 등 올렸다가 조정을 해준 케이스도 있듯이
시행착오를 겪었던 정책인데....
다시 조세 카드로 부동산 시장을 억제하겠다는 이 정책이 과연 성공할 수 있을까요???
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