공사비만 18억, 양재동에 13세대 들어서는 다세대 주택 신축 공사 계약했습니다ㅣ양재동 다세대 건축 프로젝트
- inthevinecorp
- 3월 25일
- 5분 분량
-조건희대표의 '부동산별거니'-
유튜브 '부동산별거니'에서
'공사비만 18억, 양재동에 13세대 들어서는 다세대 주택 신축 공사 계약했습니다
ㅣ양재동 다세대 건축 프로젝트'
라는 제목으로 2026년 철거와 착공을 진행하고 있는 '서초구 양재동 건물'을 소개합니다!
건축주님은 재작년 10월경 '재능기부무료상담'을 받으신 분으로,
2025년 말 허가를 받고 철거가 진행되고 있는 양재동 건물 소유주이십니다.
Q: 무료 상담을 받고 착공까지 1년이 걸린 이유가 무엇인가요?
A: 사실 1년까지 필요한건 아닌데, 신축/리모델링 사업은 미리 준비하는게 좋습니다.
이 프로젝트는 허가 받고 철거까지 6개월이 소요됐어요.
또 세입자 명도가 11월에 마무리 되었어요.
A: 4개층 이상 건물은 철거 심의를 받아야 하고,
심의 기간이 최소 2개월~2개월반 정도는 소요가 됩니다.
철거 심의를 받고 건축 허가를 받는 기간이 최소 6개월은 걸리기 때문에 미리 준비하는게
좋습니다.
지하까지 있는 경우에는 그 이상 걸립니다.\
A: '재능기부 무료 상담'을 미리 받으시라고 말씀드리는 이유가 여기에 있습니다.
상담을 하면 사전에 체계적인 일정을 정리해 드리고, 구체적인 사업 로드맵을 작성할 수 있는 시간이 됩니다.
어차피 무료상담이니까 미리 받아 보시면 많은 도움이 되실 것입니다.
Q: 부동산 투자를 하고 싶다고 해서 바로 진행이 안되는 거네요.
A: 저희 사업은 그냥 투자가 아니잖아요.
보유하고 있는 땅의 가치를 높이기 위해서, 개량하고 가공하는 건축 과정을 거치기 때문에
원하는 날짜에 준공하기 위해서는 미리 준비해야 합니다.
A: 또 우리 사업은 정책적인 부분과 세금면에서 모르고 계시는 분들이 많은데, 저희가 이 사업을 전문으로 하다 보니까
정책, 세금, 대출 등 이런 부분의 계획을 하시려면, 미리 상담을 받으시고 계획하시는게
유리합니다.
특히 이번 건축주님도 정책적인 면에서의 장점을 모르시는 부분들이 많았는데 상담을 통해서 '건설임대사업자등록'을 하셨어요.
다세대주택을 건축할 거고, '건설임대사업자' 혜택을 통해서 정책적인 혜택을 충분히 받을 수
있도록 기획하고 이제 실행하려고 합니다.
땅을 보유하고 계신 건축주이기에 대출도 제1금융권에서 굉장히 유리한 조건, 4% 초중반
금리로 받았습니다.
Q: 양재동의 특징이 있나요?
A: 양재동은 업무 시설과 주거 시설이 혼합되어 있는 동네이기도 하고, 양재천을 중심으로 공원,
청계산 등 자연환경이 우수한 지역입니다.
출퇴근 접근성이 좋고, 인근에 국립국악고등학교, 언남 중고등학교가 있어 학군도 좋습니다.
국악고등학교는 전국에 한 개 밖에 없는 학교라서 국악을 전공하기 위해서 전국에서 전학을
옵니다.
그런 학생들이 거주할 곳을 찾기 때문에 그런 특성을 바탕으로 한 임대시장이 발달되어 있는
곳입니다.
A: 그래서 기존 건물을 철거하고, 지상 5층에 다락까지 다세대주택 13세대를 건축하려고 합니다.
허가받은 면적은 151평 정도이고, 서비스면적인 발코니 면적, 장애인 엘리베이터 면적,
다락 면적을 다 합하면 실제 시공되는 면적은 약 210평 가량 될 겁니다.
사업 용적률을 따져 보면 270%이상, 공사 비용 18억 책정, 평당으로 계산하면 850만원
정도입니다.
Q: 저희가 지난번에 갔던 논현동 현장은 평당 1,000만원이 넘은 평당 공사비 1,070만원이었잖아요.
A: 논현동이랑은 다르죠. 논현동은 지하 2층의 토목 공사비가 수반이 되어야 했고,지반이 암반
지형이라 암반 파쇄 비용까지 포함하니 공사비 단가가 현저하게 올라갈 수 밖에 없었어요.
여긴 지하 계획이 없기 때문에 지하 공사비, 암반 파쇄비가 없어요.
단지 기존 지하실이 있던 곳이라 지반 보강은 필수입니다.
그 지반 보강 비용이 약 6천만원 정도 들어갑니다.
A: 건물에 대해서 대략 말씀을 드렸으니 내부 상태도 보여 드리겠습니다.
우선 두꺼비집을 열고....
깨끗하게 정리를 해놨네요.
Q: 버려진 가스레인지 가져가도 되나요?
A: 사실 저희 입장에서 씽크대나 이런게 쓸만해 보이긴 하지만, 재활용이 안되기 때문에 버릴 수
밖에 없어요. 다 저희가 버려야 할 혼합 폐기물들입니다.
Q: 버리는 비용이 얼마나 드나요?
A: 건축폐기물과 혼합폐기물 두 가지가 있는데 건축 폐기물은 콘크리트나 철근 등 재활용 가능한 것들이고. 톤당 30~35만원.
혼합폐기물은 가구, 목재 등 쓰지 못하는 것들을 모아서 버리는데 톤당 약 80만원정도 듭니다.
버리는 비용도 혼합폐기물 비용이 더 비쌉니다. 저희 입장에서는 무료 나눔도 좋지요.ㅎ
Q: 의뢰인과 건물을 설계할 때 어려웠던 점?
1. 일조권의 영향 최소화
A: 신경을 많이 썼던게 여기가 일조권의 영향을 많이 받는 땅이에요.
그래서 일조권 영향을 최소화하고, 최대한 많은 세대를 구성하는게 핵심이었습니다.
또 하나는 주거의 쾌적함과 사업성을 위한 세대수를 적정선에서 맞추는게 굉장히
중요했습니다. 그래서 특별하게 코어가 꺾이는 건물로 설계를 했습니다.
Q: 코어가 꺾여 있다는게 무슨 말인가요?
A: 보통은 엘리베이터와 계단이 한 쪽으로 쭉 올라오잖아요.
엘리베이터실은 계속 올라오지만, 계단은 한쪽에서 올라오다가 꺾이는,
그러니까 일조권을 피해서 오르고 내리는 특별한 설계가 적용된 집입니다.
그래서 평면 구성이 더 우수해졌습니다.
2. 가성비있고 내구성있는 오염이 안 되는 자재 스펙 구성
A: 건설 임대 사업자 등록으로 임대를 줄 세대 건축이기 때문에 내부 마감재를 가성비있고
내구성이 있는, 오염이 되지 않는 자재로 스펙을 맞추는데 신경을 많이 썼습니다.
3. 지하 해체 계획에서 기존 건물의 지하를 좀 남기는 경제적이고 안전한 계획 수립
A: 건물 철거 시 가장 유의해야 할 점은 민원입니다.
철거 해체 계획을 수립 시 철거할 때 발생하는 소음과 분진, 진동에 대한 민원을 줄이고자
무진동, 무소음 공법을 적용한 철거 계획을 수립합니다.
민원없이 조용하고 안정하게 철거하는 것이 중요합니다.
A: 저희가 새로 짓는 건물은 지하가 없기 때문에 기존 건물에 있던 지하 철거를 하다 보면 주변에 피해가 발생할 수도 있기에 기존 건물의
지하를 좀 남기는 경제적이고 안전한 계획, 비용도 절감하는 계획을 수립했습니다.
영상 찍을 당시에는 심의를 기다렸지만, 지금은 심의가 통과되어 공사를 진행하고 있습니다.
Q: 철거는 언제쯤 이루어질까요?
A: 12월에 철거 심의 끝나고 2026년 2월부터 철거가 진행되고 있습니다.
(2025년에 찍은 영상이라는 점 참고)
Q: 겨울에 건물 철거를 하면 좋은 점이 있나요?
A: 기본적으로 먼지나 소음이 나게 마련인데 이웃집들이 창문을 여는 계절에 하게 되면, 아무래도 민원이 더 많겠죠.
Q: 이 건물에 더 보여줄 공간이 남아 있나요?
A: 건물이 30년 이상된 건물이라 옛날 스타일이지만, 정말 깔끔하게 이사하셨네요.
보통 이사하시는 분들이 철거한다고 폐기물들을 다 버리고 가는 경우들이 많아요.
Q: 옛날 집이라 그런지 층고가 좀 낮은 느낌이에요. 새로 짓는 집의 층고는 어떤가요?
A: 마냥 층고를 높일 수가 없는게 이 프로젝트는 일조권 영향을 많이 받는다고 했잖아요.
너무 높이게 되면, 일조권을 받는 부분이 더 커지기 때문에 쾌적한 층고와 일조권을 받지 않는 범위내에서 적절히 설계를 했습니다.
Q: 지금 은 한 층에 한 세대인데, 신축 건물은 한 층에 몇 세대 계획했나요?
A: 2층 3층에 4세대 씩 2개층, 4층은 3세대, 5층은 2세대 총 13세대 계획을 했습니다.
Q: 수익적인 측면에서 굉장히 올라갈 것 같은데요.
A: 월세가 한 집당 150만원 이상 책정하면, 사업성이 나쁘지 않죠.
현장을 둘러 보기 위해 겪은 첫 경험들
Q: 빈 집을 들어가려니 남의 집 터는 것 같아요.ㅎㅎ
A: 그래도 한 번 살펴 봐야죠. ㅎㅎ
버려 놓고 간 선물들이 있네요.ㅎ
A: 옥상 한 번 올라가보죠.
창고로 쓰던 공간도 주거 공간으로 만들어 복층으로 두 세대를 계획했습니다.
A: 학군과 자연 환경과 강남 접근성 좋고, 주거 지역으로는 살기 괜찮은 동네, 양재동입니다.
옥상도 살펴 보니 상태가 양호합니다.
A: 앞으로 철거할 건물을 살펴 보았는데 철거된다고 생각하니까 좀 슬프긴 하지만,
멋진 건물이 들어설 생각을 하니 설레기도 합니다!!
사실 건설 경기가 좋지 않아서 많이 힘들어 하는 회사들이 많은데
저희에게 좋은 프로젝트를 맡겨 주신 건축주님께 감사드립니다!!
성공적으로 마칠 수 있게, 기대에 부응하도록 노력하겠습니다.
오늘은 이 프로젝트의 시작 단계를 안내해 드렸는데 다음에는 건물 철거, 공사 중간 단계, 완공됐을 때의 모습까지
양재동 시리즈로 촬영할 예정입니다.
기대해주시고, 많은 관심과 격려 부탁드립니다!!
더 자세한 내용을 들으시려면~
공사비만 18억, 양재동에 13세대 들어서는 다세대 주택 신축 공사 계약했습니다
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